VENTE IMMOBILIÈRE - BIEN À VENDRE - 17.03.2015

Tout-à-l’égout et déclaration « erronée » du vendeur

Affaire vécue. Un couple vend une maison à un particulier, par l’intermédiaire d’un agent immobilier (AI), chargé de la rédaction du compromis. Dans l’acte réitératif de vente, le vendeur « déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble vendu est raccordé à l’assainissement communal » . Mais, confronté ensuite à des « mauvaises odeurs », l’acquéreur soupçonne que l’évacuation des eaux usées ne soit pas raccordée au réseau public/collectif d’assainissement (appelé tout-à-l’égout, par commodité), ce qui est confirmé par une expertise judiciaire. En réalité, les évacuations des eaux usées de la maison se jettent dans une ancienne fosse, transformée en fosse sceptique... dont le trop plein est raccordé au réseau public d’évacuation des eaux pluviales. Le dispositif n’est pas conforme aux normes applicables en matière sanitaire. L’acquéreur décide de réclamer réparation au vendeur... mais aussi l’agent immobilier. Verdict ?

Responsabilité du vendeur ?

Déclaration erronée = responsabilité ! La Cour de cassation vient de juger avec force que, lorsqu’une maison d’habitation a été vendue comme étant raccordée au tout-à-l’égout, et que le raccordement n’est pas conforme aux stipulations contractuelles, la responsabilité du vendeur est engagée au titre de l’article 1604 du Code civil, pour manquement à son « obligation de délivrance »(Cass. 3e civ. 28.01.2015) .

Sans « parade » possible... À ce titre, un vendeur ne peut (désormais) venir opposer qu’un acquéreur peut uniquement se placer sur le terrain de la garantie des vices cachés (GVC), tel pour tenter de se prévaloir de la prescription de l’action ou en discuter les conditions d’application. Un vendeur profane (particulier) ne saurait tout autant se prévaloir de sa bonne foi, ou d’une clause exonératoire de responsabilité à son profit dans l’acte de vente... au titre de la GVC.

Responsabilité du mandataire ?

Une décision a priori « rassurante »... L’acquéreur a reproché à l’AI d’avoir porté la mention « tout-à-l’égout » dans ses annonces, sa fiche descriptive et son compromis, et ce sans avoir procédé à des vérifications. Mais la Cour de cassation a écarté sa responsabilité, au motif que le vendeur ne lui avait pas « signalé » l’existence d’un dispositif individuel d’assainissement. L’AI n’avait « pas dès lors à vérifier le mode d’évacuation des eaux usées » .

... mais la rigueur est/reste de mise ! La Cour de cassation n’avait pas à se prononcer sur un manquement de l’AI à son devoir de conseil, tant à l’égard de l’acquéreur que du vendeur. Lorsqu’un vendeur déclare qu’un bien est (bien) raccordé au tout-à-l’égout (là où c’est imposé), tout AI (ou notaire) sera à cet égard bien avisé de lui conseiller de pouvoir en justifier, au besoin en demandant un « certificat de raccordement » au service compétent. Si cela n’a pas encore été fait, il est aussi prudent de conseiller de faire réaliser, par le service compétent , un contrôle de la conformité du raccordement. L’idéal est en effet, côté vendeur, de pouvoir justifier, même là où il n’est pas exigé, d’un certificat de conformité ou d’assainissement.

Conseil. En tout état de cause, l’arrêt du 28.01.2015 invite à rédiger avec grand soin la clause des actes de vente sur le raccordement, en conseillant les parties au vu des éléments fournis, afin de prévenir tout contentieux.

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – code IO 11.02.05.