BAIL COMMERCIAL - LOYER - 23.05.2019

Améliorations du locataire et déplafonnement du loyer

Dans des locaux loués avec un bail commercial de neuf ans, un locataire fait réaliser des travaux d’amélioration à ses propres frais. Le bailleur peut-il se prévaloir de ces travaux pour demander le déplafonnement du loyer ? Faisons le point, au vu d’un récent arrêt...

La problématique. Dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial de neuf ans, de type 3/6/9, le bailleur peut demander, sous conditions, à ce que le loyer soit « déplafonné », c’est-à-dire fixé à la valeur locative (C. com. art. L 145-34) . Le bailleur doit pouvoir justifier d’une « modification notable » de certains éléments (C. com. art. L 145-33 ; articles R 145-2 et s.) . Peut-il, à ce titre, se prévaloir de (simples) travaux d’amélioration réalisés par un locataire à ses propres frais exclusifs ?

Une décision à apprécier...

Pour déplafonner... Dans une affaire, après le premier renouvellement de son bail commercial en 2005, un locataire sollicite un deuxième renouvellement en 2014. Le bailleur décide alors de demander un déplafonnement du loyer, fondé sur des travaux d’améliorations réalisés entre 2001 et 2005 par le locataire.

Une condition de financement ? En appel, les juges rejettent la demande du bailleur, au motif que celui-ci ne démontre pas avoir assumé la charge financière des travaux (CA Aix-en-Provence 11.01.2018) . Les juges relèvent que, selon un texte, les améliorations apportées aux lieux loués au cours d’un bail à renouveler « ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge »(C. com. R 145-8, al. 1) .

Pas si vite ! La Cour de cassation a récemment censuré l’arrêt d’appel, au vu de la règle suivante : « si les travaux d’amélioration financés par le preneur deviennent, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, ceux-ci se valorisent à l’occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptibles, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement du loyer » lors de ce second renouvellement (Cass. 3e civ. 14.03.2019 n° 18-13221 ; déjà dans le même esprit : Cass. 3e civ. 26.05.2016 n° 15-13944) . Déchiffrons...

... à sa juste mesure !

Pour déplafonner... Un bailleur ne peut ainsi, en principe, se prévaloir de travaux d’amélioration réalisés au cours d’un bail par un locataire, à ses propres frais, comme seul motif de déplafonnement lors du premier renouvellement de ce bail. Mais le déplafonnement peut (et doit) être demandé au second renouvellement de ce bail. Prenons l’exemple d’un bail 3/6/9, conclu en 2010 et renouvelé en 2019. Le bailleur pourra se prévaloir de travaux du locataire, réalisés entre 2010 et 2019, lors du (second) renouvellement, en 2028.

Une condition. Un bailleur peut prétendre au déplafonnement si les travaux concernés « sont devenus sa propriété par accession »(Cass. 3e civ. 14.06.2018 n° 17-14599) . Cette accession peut se produire par l’effet d’une clause d’accession dite en fin de bail , figurant dans un bail, mais aussi en l’absence de toute clause expresse d’accession dans un bail, par application de l’article 555 du Code civil (Cass. 3e civ. 27.09.2006 n° 05-13981) . Notez qu’il en va autrement si un bail prévoit une clause d’accession dite en fin de jouissance (en fin de location). À cet égard, la rédaction d’une clause d’accession doit être (d’emblée) bien réfléchie...

Conseil.  Ce déplafonnement, au second renouvellement, est également possible pour des travaux ayant modifié de manière notable les caractéristiques des locaux loués (p.ex. extension), si ces travaux constituent une amélioration (Cass. 3e civ. 11.03.2014 n° 13-10748 et 08.04.2014 n° 13-11728) .

Pour des améliorations financées par le seul locataire, il est possible de demander le déplafonnement du loyer lors du second renouvellement du bail qui suit leur réalisation, sous réserve de l’absence de clause d’accession en fin de jouissance.

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