IMMOBILIER - FISCALITÉ - 12.03.2020

Première cession d’un logement : une plus-value exonérée ?

Par principe, seule la plus-value issue de la cession de votre résidence principale est exonérée. Il est aussi possible de bénéficier d’une exonération en cas de première cession d’un logement autre que votre résidence principale. Explications.

Une exonération. Les plus-values réalisées au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale sont exonérées à condition que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale ; et qu’il remploie tout ou partie du prix de cession dans l’acquisition de son habitation principale (CGI art. 150 U) .

Une exonération pour qui ?

Une personne physique domiciliée en France. L’exonération s’applique aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France au jour de la cession du logement.

Non-propriétaire de sa résidence principale. Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.

Bon à savoir. Le cédant bénéficiaire de l’exonération peut être l’associé personne physique d’une société ou d’un groupement qui relève des articles 8 à 8 ter du CGI : SCI, etc. Mais, l’exonération n’est pas applicable dès lors qu’il est aussi propriétaire de sa résidence principale au jour de la cession ou l’a été à un moment quelconque au cours des quatre années qui précèdent la cession.

La cession d’un logement. Les cessions portant sur des biens immobiliers qui ne constituent pas des logements ou sur des droits réels démembrés relatifs à ces biens ne peuvent pas bénéficier de l’exonération. Tel est notamment le cas des cessions de terrains à bâtir, de locaux à usage professionnel, industriel, commercial ou artisanal (en cas de cession de locaux à usage mixte, seule la fraction de la plus-value afférente à la partie privative peut bénéficier de l’exonération) et de parts de sociétés ou de groupements à prépondérance immobilière.

Une première cession. Enfin, il doit s’agir de la première cession d’un logement intervenue depuis le 01.02.2012, les ventes de logements ayant eu lieu avant cette date n’étant pas prises en considération. L’exonération ne peut s’appliquer qu’une seule fois.

Des conditions

Une demande... L’exonération s’applique sur demande du cédant par une mention portée dans l’acte de cession. En l’absence de demande expresse du cédant, la plus-value immobilière est imposable dans les conditions de droit commun.

Une déclaration. Une déclaration n° 2048 IMM accompagnée du paiement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux afférents à la fraction de la plus-value imposable doit aussi être déposée au service de la publicité foncière en cas de remploi partiel.

Le remploi du prix de cession dans les 24 mois. L’exonération de la plus-value réalisée est subordonnée à la condition que le cédant remploie dans les 24 mois tout ou partie du prix de cession dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte à son habitation principale.

Une régularisation. Lorsque le montant remployé s’avère finalement différent de celui qui était mentionné dans l’acte, une régularisation peut ou doit, selon le cas, être opérée. En cas de remploi supérieur, le contribuable dispose de deux ans à compter de la date de cession pour réclamer la restitution de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux payés au titre de la fraction supplémentaire de plus-value exonérée. En cas de remploi insuffisant, une déclaration rectificative 2048-IMM est établie et l’impôt est dû au titre de l’année d’expiration du délai de remploi.

La première cession d’un logement autre que la résidence principale est exonérée à condition que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant cette vente et qu’il remploie le prix dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale.

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