Vendre... avec une faveur pour l’impôt sur les sociétés
Le dispositif : côté vendeur
Le dispositif fiscal : en bref. Le Code général des impôts prévoit une règle favorable pour le régime de la plus-value nette dégagée, lors de la vente de certains locaux ou terrains (CGI art. 210 F) .
Qualité du vendeur. Toute personne morale soumise à l’IS de plein droit ou sur option, dans les conditions de droit commun, est concernée.
Biens concernés. Est concernée la vente de locaux à usage de bureaux, commercial ou industriel (au sens du texte, cf. notice), ou la vente d’un terrain à bâtir (TAB). Le bien doit être situé en zone (très) tendue, précisément une commune classée en zone A bis et A par l’annexe I à un arrêté ministériel du 01.08.2014. Outre Paris, sont concernées certaines communes situées dans les départements suivants : 01, 06, 13, 34, 59, 60, 74, 75, 83, 91, 92, 93, 94, et 95.
Avantage fiscal. Après imputation des déficits éventuels, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien concerné bénéficie d’une imposition au taux réduit de 19 % pour l’IS.
Conseil. Le dispositif s’applique pour une vente finalisée d’ici le 31.12.2020 inclus. On peut aussi en bénéficier en régularisant une promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique) d’ici le 03.12.2020, sous réserve de finaliser la vente avant le 01.01.2023 (loi 2017-1837 du 30.12.2017 art. 25, IV) .
Le dispositif : côté acquéreur
Une qualité requise. Le bien doit être vendu à un acquéreur présentant l’une des qualités requises. Outre un organisme chargé du logement social ou une société immobilière spécialisée, il peut s’agir d’une personne morale soumise à l’IS dans les conditions de droit commun. L’acquéreur peut aussi être une société civile de construction-vente (SCCV), bénéficiant du régime fiscal dérogatoire en matière d’IS (CGI art. 239 ter) .
Un engagement requis. L’acquéreur doit s’engager à transformer les locaux vendus en locaux à usage d’habitation, ou à construire de tels locaux (vente de TAB), dans un délai de quatre ans. L’acquéreur doit ensuite faire le nécessaire sous quatre ans sous peine d’amende fiscale, sauf « circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté » . L’engagement (transformation ou construction) est réputé respecté si l’achèvement des travaux intervient avant le terme du délai.
Le dispositif : une nouveauté
Une nouvelle retouche. Le cadre légal du dispositif a été une nouvelle fois modifié par la récente loi de finances (LF) pour 2020 (loi 2019-1479 du 28.12.2019 art. 54) . Le dispositif retouché vient d’être commenté par l’administration fiscale.
Une extension. Il est désormais possible de bénéficier (aussi) du taux réduit d’IS pour une vente, réalisée au cours d’un exercice clos à compter du 31.12.2019, au profit d’un « organisme de foncier solidaire » (OSF), agréé par le préfet. Un OFS a pour objet, pour tout ou partie de son activité, d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, afin de réaliser des logements sociaux (C. urb. art. L 329-1) . Pour le fisc, il peut s’agir d’un organisme sans but lucratif ou d’habitation à loyer modéré, ou d’une société d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux.
Conseil. La LF pour 2020 a aussi prorogé de deux ans, jusque fin 2022, le dispositif d’exonération existant pour la taxation de la plus-value en cas de vente par un particulier d’un bien, de manière directe ou indirecte, à un bailleur social (CGI art. 150 U, 7° et 8°) .
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