FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - INVESTISSEMENT LOCATIF - 29.04.2020

Du nouveau pour le dispositif Denormandie dans l’ancien !

Les pouvoirs publics ont récemment fourni d’importantes précisions concernant les investissements locatifs désormais éligibles à la réduction d’impôt sur le revenu au titre du dispositif fiscal « Denormandie » dans l’ancien. Faisons le point...

Dispositif Denormandie : en bref

Un dispositif calqué sur le Pinel... Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 15e année, n° 5, p. 2, 26.04.2019) , la loi de finances pour 2019 a étendu le dispositif fiscal Pinel à certains investissements locatifs réalisés dans l’ancien, sous conditions (CGI art. 199 novovicies, I, B., 5°) . La loi n° 2019-1479 du 28.12.2019 de finances pour 2020 (JO du 29.12.2019) a prorogé le dispositif ainsi mis en place, appelé dispositif Denormandie (Ancien), jusqu’au 31.12.2022 (A&C Immobilier 15e année, n° 21, p. 2, 31.01.2020) .

Pour un investissement dans l’ancien... Le dispositif Denormandie concerne l’acquisition d’un logement existant, qui est destiné à la location. Pour bénéficier des avantages fiscaux, un bailleur doit tenir compte de plafonds réglementaires, pour le loyer et les ressources des locataires (cf. notice).

Pour une réduction d’impôt... La réduction d’impôt sur le revenu est calculée sur la base du prix de revient du logement concerné, retenu dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable (cf. BOI-IR-RICI-365-30) . La réduction d’impôt est répartie, selon la durée de l’engagement initial de location, sur six ou neuf ans.

Denormandie : travaux éligibles

Pour les travaux à réaliser... Le dispositif Denormandie concerne des logements existants qui font l’objet de certains travaux pour au moins 25 % du coût de l’opération. Depuis le 01.01.2020, la loi fait référence à des travaux d’amélioration.

On sait (enfin) à quoi s’en tenir... Un décret n° 2020-426 du 10.04.2020 (JO du 15.04) est venu préciser la nature des travaux d’amélioration éligibles. Ils s’entendent « de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces » . Constituent des surfaces annexes les surfaces de garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun, mais aussi de certaines dépendances (loggia, balcon, terrasse accessible privative, véranda, séchoir extérieur au logement, cave d’une surface d’au moins 2 m²). Des garages individuels et combles accessibles sont concernés, en habitat individuel (CGI ann. III art. 2 quindecies, B, III.) .

Conseil.  Les pouvoirs publics ont récemment précisé que des travaux de démolition totale suivie d’une reconstruction ne peuvent être assimilés à des travaux d’amélioration, seuls éligibles au dispositif (rép. min. : JOAN 31.03.2020 p. 2503 n° 22077) .

Ce qu’il faut aussi savoir

Du côté investisseur. On peut désormais bénéficier du dispositif Denormandie pour un logement situé sur l’ensemble du territoire d’une commune éligible, et non plus seulement dans le seul centre-ville de la commune. Un arrêté ministériel du 10.04.2020 (JO du 15.04) est venu abroger un texte qui faisait (encore) référence au centre-ville. La liste des communes éligibles reste fixée par un arrêté du 26.03.2019 (cf. notice).

Du côté intermédiaire. Un investissement Denormandie n’est pas concerné, à notre avis , par le dispositif d’encadrement des honoraires des intermédiaires intervenant dans le cadre de la vente d’un produit Pinel (neuf, VEFA), et qui est applicable depuis le 01.04.2020 (cf. notice).

Retrouvez notre notice sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexes  – code IO 16.06.02.

Pour pouvoir bénéficier du dispositif « Denormandie » dans l’ancien, le logement acheté peut désormais être situé sur tout le territoire d’une commune éligible. Veillez à ce que les travaux d’amélioration exigés soient réalisés. Des travaux de démolition totale suivie d’une reconstruction ne sont pas éligibles au dispositif.

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