BAIL COMMERCIAL - LOYER - 22.04.2020

État d’urgence sanitaire : la mesure pour les loyers

Comme ils l’avaient annoncé, les pouvoirs publics ont mis en place un dispositif juridique spécifique concernant les loyers et charges de locataires de locaux commerciaux ou professionnels, pour tenir compte de la crise Covid-19. Mais quelle est sa portée exacte ?

Une mesure à (vite) intégrer...

L’ordonnance. Comme annoncé dans un précédent conseil (A&C Immobilier, 16e année, n° 4, p. 6, 10.04.2020) , une ordonnance a bien été prise par les pouvoirs publics, pour certains locataires. Il s’agit de l’ordonnance n° 2020-316 du 25.03.2020 « relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19 »(JO du 26.03) . Le dispositif a été complété par un décret n° 2020-378 du 31.03.2020 (JO du 01.04) , qui a précisé les conditions d’application.

Le dispositif. Il prévoit que des locataires « ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux »(ord. 2020-316 art. 4) .

Pour quelle location ? Le texte vise les loyers et charges pour les « locaux professionnels ou commerciaux » . Des locataires disposant d’un bail commercial, mais aussi d’un bail professionnel, régi par l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23.12.1986, sont susceptibles d’être concernés, à notre avis.

Pour quels loyers ? Sont concernés des loyers et charges dont l’échéance de paiement intervient entre le 12.03.2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire. L’état d’urgence sanitaire, qui a été déclaré pour deux mois à compter du 24.03.2020 (loi 2020-290 d’urgence art. 4 et 22) , est censé prendre fin le 24.05.2020 (cf. notice). La mesure concerne donc des loyers dont l’échéance de paiement intervient entre le 12.03.2020 et le 24.07.2020.

... à sa juste mesure !

Une mesure cantonnée. Est éligible à la mesure une personne physique ou morale de droit privé, résidente fiscale française, exerçant une activité économique, et ayant débuté son activité avant le 01.02.2020. Un locataire doit remplir de nombreux critères cumulatifs, posés par le décret (cf. notice). Il doit en outre remplir les conditions suivantes :

  1. Il a fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public entre le 01.03.2020 et le 31.03.2020 ;
  2. Il a subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 70 % durant la période comprise entre le 01.03.2020 et le 31.03.2020, aux conditions fixées.

Une discussion est possible sur le point de savoir si les deux conditions (1° et 2°) sont alternatives ou cumulatives. À notre avis, elles sont cumulatives (sauf précision contraire des pouvoirs publics).

Une mesure conditionnée. À s’en tenir à la lettre du décret, pour bénéficier de la mesure, un locataire concerné doit fournir une déclaration sur l’honneur attestant du respect des conditions posées, et de l’exactitude des informations déclarées. Un locataire doit en outre présenter l’accusé-réception du dépôt d’une demande d’éligibilité au dispositif de « fonds de solidarité » , instauré par une (autre) ordonnance n° 2020-317 du 25.03.2020 (cf. notice). À défaut, une copie du dépôt de la déclaration de cessation de paiements, ou du jugement d’ouverture d’une procédure collective, est requise.

Conseil. Le dispositif ne permet(ait) pas en droit à un locataire éligible, de plein droit , de suspendre, reporter ou « étaler » son loyer. Sachez que certains conseillent, ici ou là, à des locataires de suspendre leurs règlements, au vu de certains textes du droit commun des contrats (Code civil). Discutable...

Le dispositif, qui suppose qu’un locataire puisse justifier de nombreuses conditions cumulatives, est au final strictement cantonné. Le dispositif ne permet pas à un locataire éligible de suspendre ou de reporter le paiement des loyers et charges concernés, mais empêche un bailleur de se prévaloir d’une clause résolutoire.

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