FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - VENTE - 07.04.2020

Une « dépendance » à céder... avec une exonération ?

Lorsqu’un particulier vend sa résidence principale, il peut bénéficier au plan fiscal d’une exonération de la plus-value réalisée pour le logement, mais aussi ses dépendances, sous conditions. Quelles sont ces conditions ? À quoi faut-il faire attention ?

Pour l’exonération prévue...

En cas de vente de la résidence principale... Un particulier qui vend un logement occupé à titre de résidence principale bénéficie au plan fiscal d’une exonération de la plus-value (CGI art. 150, U, II, 1°) .

Pour une dépendance... L’exonération est aussi prévue pour la vente de « dépendances immédiates et nécessaires » au logement, sous réserve que leur vente « intervienne simultanément » avec le bien concerné (CGI art. 150, U, II, 3°) . Pour le fisc, les dépendances doivent former avec le logement « un tout indissociable et, par conséquent, être cédées en même temps » . La vente peut être réalisée au profit d’acquéreurs distincts sous réserve que les ventes interviennent dans un délai normal (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 330 ; CE 25.11.2019 n° 311399) .

Conseil.  Pour le fisc, un garage peut en principe être considéré comme une dépendance immédiate et nécessaire s’il est situé à une distance inférieure à 1 km de la résidence principale.

Pour la vente d’un terrain...

Le principe. Le fisc admet que l’exonération applicable aux dépendances porte en principe sur l’ensemble du terrain entourant le logement vendu, quelle que soit sa superficie (et y compris l’assise de la construction). Une vente d’une partie du terrain et du logement au profit d’acquéreurs distincts ne fait pas obstacle à l’exonération, sous réserve que les ventes interviennent simultanément, ou dans un délai rapproché (rescrit RES n° 2005/42 (FI) du 06.09.2005) .

À noter. Un délai de 15 mois a été jugé excessif (CAA Douai 17.05.2019 17DA01706) .

La nuance. Pour le fisc, si une partie du terrain est vendue comme terrain à bâtir (TAB), c’est-à-dire un terrain sur lequel une construction peut être autorisée au vu des règles d’urbanisme (CGI art. 257 I-2-1°) , les dépendances immédiates et nécessaires s’entendent uniquement, d’une part, des locaux/aires de stationnement utilisés comme annexes à l’habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) et, d’autre part, des cours, des passages, et en général, de tout terrain servant de voie d’accès à l’habitation et à ses annexes. En dehors de ces cas, si un terrain est vendu comme TAB, l’exonération ne peut s’appliquer. L’exclusion tient à la nature du terrain : un TAB ne peut pas, en toute hypothèse, être considéré comme une dépendance immédiate et nécessaire (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 340) .

Gare aux mauvaises surprises...

Pour un terrain, gare aux juges... Au motif que les règles « doivent être interprétées strictement »(CAA Douai 17.05.2019 17DA01706) , des juges rechignent à accorder l’exonération pour la vente de parcelles.

Pour une fausse dépendance... L’exonération a été écartée pour une parcelle séparée physiquement du logement par un muret doté de portiques, avec un accès indépendant, malgré sa qualification de parc d’agrément (CAA Bordeaux 08.02.2018 16BX00014) .

Pour des terrains... L’exonération a été écartée pour la vente d’une parcelle destinée à être lotie, ou au vu de la division parcellaire du terrain d’assiette du logement (CAA Lyon 19.03.2019 18LY00542 ; CAA Nantes 19.04.2018 16NT03982) . Dans une affaire récente, des juges ont écarté l’exonération pour une partie d’un terrain, sur lequel l’acquéreur avait obtenu un permis de construire, au motif que le vendeur ne produisait aucun élément de nature à établir que l’ensemble de la propriété vendue constituait une dépendance immédiate et nécessaire du logement (CAA Marseille 18.02.2020 n° 18MA02365) . Méfiance...

Retrouvez notre notice sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexes  – code IO 16.04.02.

Si l’exonération pour une dépendance (p.ex. garage) est possible dans le cadre de ventes concomitantes, tenez compte de la doctrine fiscale et de décisions pour le terrain entourant le logement. L’exonération peut être remise en cause si une parcelle se révèle indépendante, ou vendue comme terrain à bâtir.

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