BAIL COMMERCIAL - RENOUVELLEMENT - 25.05.2020

Dispositif de « lissage » loi Pinel/ACTPE : du nouveau !

Pour le dispositif de lissage loi Pinel...

Le dispositif : en bref. Dans le cadre d’un bail commercial, la loi n° 2014-626 du 18.06.2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi Pinel ou ACTPE) a créé un mécanisme de lissage de la hausse de loyer, lorsque celui-ci est déplafonné au renouvellement d’un bail commercial. Précisément, un texte prévoit que la variation de loyer « ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente »(C. com. art. L 145-34, al. 4) .

Baux concernés. Ce dispositif légal de lissage, appelé aussi « plafonnement du déplafonnement » , a vocation à s’appliquer en cas de renouvellement d’un bail conclu pour une durée de neuf ans ou plus, avec un loyer fixe (non binaire), sauf s’il porte sur des locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux. Est concerné le renouvellement d’un bail à venir, ou conclu/renouvelé depuis le 01.09.2014.

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Une décision majeure à intégrer...

Si une discussion restait permise... Comme nous l’avons expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 16e année, n° 3, p. 6, 27.03.2020) , dans une affaire, un bailleur a contesté la constitutionnalité du dispositif légal de lissage, dans le cadre de la procédure QPC. La Cour de cassation a estimé que la QPC présentait un caractère sérieux. Elle a donc saisi le Conseil constitutionnel, pour qu’il se prononce (Cass. 3e civ. 06.02.2020 QPC n° 19-19503) .

La discussion est close... Le Conseil constitutionnel vient de juger que le dispositif de lissage devait être déclaré conforme à la Constitution (décision 2020-837 QPC du 07.05.2020, JO du 08.05.2020) . Le Conseil constitutionnel souligne que le dispositif légal de lissage empêche certes un bailleur de percevoir, dès le renouvellement de son bail et le cas échéant jusqu’à son terme, un loyer correspondant à la valeur locative de son bien lorsque ce loyer est supérieur de 10 % au loyer acquitté lors de la dernière année du bail expiré. Le dispositif de lissage porte ainsi atteinte au droit de propriété. Toutefois, le Conseil constitutionnel estime en premier lieu que le « législateur a entendu éviter que le loyer de renouvellement d’un bail commercial connaisse une hausse importante et brutale de nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. Il a ainsi poursuivi un objectif d’intérêt général  ». En deuxième lieu, le dispositif permet au bailleur de bénéficier, chaque année, d’une augmentation de 10 % du loyer de l’année précédente jusqu’à ce qu’il atteigne, le cas échéant, la nouvelle valeur locative.

Pour les intérêts des bailleurs...

En droit. Dans sa décision, le Conseil constitutionnel précise que le dispositif légal de lissage n’est « pas d’ordre public » (impératif), de sorte que les parties à un bail « peuvent convenir de ne pas [l’] appliquer, soit au moment de la conclusion du bail initial, soit au moment de son renouvellement » . La position de Cour de cassation est ainsi confortée (Cass. 3e civ. 09.03.2018 n° 17-70040) .

En pratique. Par une clause bien rédigée dans un bail, un bailleur (avec l’accord de son locataire) peut ainsi prévoir d’écarter le dispositif légal de lissage . Vous retrouverez un modèle de clause dans notre notice.

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