Déclarer les loyers non réclamés à votre société par la SCI ?

La location des locaux professionnels

Pour la détention des locaux professionnels, trois possibilités s’offrent à vous.

Immeuble détenu par le dirigeant. Si l’immobilier professionnel est détenu par le dirigeant à titre personnel, c’est le régime de l’impôt sur les revenus fonciers qui va s’appliquer. Avantage : en cas de cession, la plus-value échappera à l’imposition après 30 années de détention.

Immeuble détenu par la société. Si l’immobilier professionnel est acheté et détenu par la société, il sera soumis à la fiscalité de l’impôt sur les sociétés, ce qui permettra, par le jeu des amortissements, de minorer les profits imposables de la société et de déduire sans limitation les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunt. Mais, en cas de cession, les plus-values sont soumises à l’impôt sans pouvoir bénéficier de la réduction pour durée de détention.

Une SCI. Pour réconcilier ces problématiques, la création d’une SCI propriétaire des locaux professionnels permet d’assouplir les modalités de détention de l’immobilier professionnel dans une perspective de cession sans sacrifier la fiscalité personnelle du dirigeant. Dans ce cas, créée spécialement pour devenir la propriétaire des locaux professionnels, elle en concède la location à la société d’exploitation et cela permet donc de scinder le patrimoine d’exploitation et le patrimoine immobilier.

Les loyers devant revenir à la SCI

Le montant des loyers. Le loyer perçu par la SCI lui permet de couvrir le remboursement de l’emprunt contracté pour l’achat du bien immobilier, faisant ainsi indirectement supporter le coût de l’acquisition à la société d’exploitation, qui pourra déduire ces loyers de son résultat. Le montant des loyers doit être fixé, dans l’idéal, de manière à être légèrement supérieur aux mensualités de l’emprunt, ce qui permettra de dégager un excédent pour payer les impôts et les divers frais à sa charge (frais de réparation par exemple). Il doit toutefois être d’un montant raisonnable et correspondre au prix du marché. Sur le plan fiscal, les loyers à retenir pour la détermination du revenu foncier imposable correspondent aux sommes perçues en contrepartie de la mise à disposition du bien. Mais, attention, car les modalités de versement, d’encaissement ou de mise à disposition sont sans incidence sur le caractère imposable des loyers.

Les conséquences d’un abandon de loyers. Un propriétaire n’ayant pas perçu les loyers qui lui sont dus doit être regardé, en l’absence de circonstance indépendante de sa volonté l’ayant contraint à y renoncer, comme ayant réalisé un acte de disposition constitutif d’une libéralité dont le montant doit être compris dans ses revenus fonciers. Ainsi, une SCI ne justifie pas des difficultés de trésorerie de la société locataire en se bornant à produire trois courriers de sa banque indiquant que plusieurs de ses chèques ne pouvaient être réglés en l’absence de provisions alors même qu’il n’était pas contesté que cette société était dans une situation bénéficiaire au titre des années d’imposition en litige (CAA Paris 03.10.2019 n° 18PA00243) . Par contre, les loyers dont l’abandon résulte d’une circonstance indépendante de la volonté du propriétaire peuvent être soustraits à l’impôt. Dès lors, l’administration ne peut pas réintégrer dans les revenus fonciers d’un propriétaire le montant des loyers qu’il a été contraint de renoncer à poursuivre pour obtenir le départ des lieux de son locataire qui avait cessé de payer ses loyers et auquel il avait signifié son congé.