ACTUALITÉ - AGENTS IMMOBILIERS - 09.06.2020

Le point sur le changement d’usage (meublés de tourisme)

La Cour de cassation vient une nouvelle fois de se prononcer sur les conditions de mise en œuvre de la réglementation sur le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation, en matière de location de meublés de tourisme. Quelles leçons tirer de sa décision ?

Pour le changement d’usage...

Un dispositif spécifique... Une réglementation impérative est parfois à respecter pour le changement d’usage de « locaux destinés à l’habitation »(CCH art. L 631-7) . Elle s’applique de plein droit à Paris, dans une commune de plus de 200 000 habitants, et certains départements (92, 93, 94). Elle peut s’appliquer dans d’autres communes par arrêté préfectoral ou délibération (EPCI, conseil municipal), sous conditions (CCH art. L 631-9) .

À (bien) respecter... Si la réglementation s’applique, elle implique d’obtenir une autorisation préalable pour un changement d’usage, autorisation qui peut être subordonnée à une compensation. En cas de local « irrégulièrement transformé » , une amende civile pouvant atteindre 50 000 € et la remise en état sous astreinte peut être décidée par le président du tribunal judiciaire, sur demande de la commune ou l’Anah (CCH art. L 651-2) .

Des décisions à méditer...

Pour un meublé de tourisme... Là où la réglementation s’applique, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (meublé de tourisme) constitue un changement d’usage soumis à l’autorisation. Notez qu’elle n’est pas imposée pour un logement qui constitue la résidence principale du loueur (CCH art. L 631-7-1 A, al. 5) .

Pour la preuve à rapporter... Pour la réglementation, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 01.01.1970. L’affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux qui ont fait l’objet de travaux ayant eu pour effet d’en changer la destination à partir de 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel ils ont été autorisés.

Par la commune concernée... Fin 2019, la Cour de cassation a rendu trois arrêts défavorables à la Ville de Paris, car elle n’était pas en mesure de prouver l’affectation de locaux concernés à l’usage d’habitation au 01.01.1970 (Cass. 3e civ. 28.11.2019 nos 18-24157 et 18-23769 ; 07.11.2019 n° 18-17800) .

La Cour de cassation persiste et signe... Elle vient de se prononcer sur le bien-fondé d’une action engagée contre un loueur (meublé de tourisme), pour un changement d’usage illicite, par la Ville de Paris. La Cour de cassation lui a encore donné tort, en lui rappelant qu’elle doit prouver qu’un local était à usage d’habitation au 01.01.1970. La seule preuve que le local ait été affecté à cet usage après le 01.01.1970, notamment lors de son achat, est inopérante (Cass. 3e civ. 28.05.2020 n° 18-26366) .

En attendant la position de la CJUE...

Une décision très attendue... La Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a été saisie afin d’apprécier la régularité du régime d’autorisation préalable, pour un meublé de tourisme, au vu d’une directive européenne (Cass. 3e civ. 15.11.2018 nos 17-26156 et 17-26158) . Dans l’attente de la décision de la CJUE, de nombreuses procédures sont en stand-by (sursis à statuer), y compris devant la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 06.02.2020 n° 19-11462) .

Une issue incertaine... L’avocat général de la CJUE a rendu récemment ses conclusions, dans les affaires concernées (CJUE aff. C-724/18 et C-727/18) . Selon lui, la pénurie de logements destinés à la location de longue durée est une raison impérieuse d’intérêt général qui permet de justifier une mesure soumettant à autorisation la location saisonnière. Ces conclusions ne lient pas la CJUE. À suivre...

Retrouvez notre notice sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexes  – code IO 16.09.03.

En attendant la décision de la CJUE, une commune ne peut se prévaloir d’un changement d’usage illicite, au sens de l’article L 631-7 du CCH, pour un meublé de tourisme, si elle ne rapporte pas la preuve que le local concerné était affecté à un usage d’habitation au 1er  janvier 1970.


Pour aller plus loin


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