FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - TVA ET AUTRES TAXES - 11.06.2020

Location immobilière : avec ou sans TVA ?

Votre SCI loue dans un immeuble de bureaux plusieurs locaux nus, pour lesquels une option pour l’application de la TVA est donc possible. Mais peut-elle exercer l’option pour une partie seulement des locaux ou cette option doit-elle être obligatoirement globale ?

Les faits

Une SCI (société civile immobilière) est propriétaire d’un immeuble à usage de bureaux dont elle loue le rez-de-chaussée à un cabinet d’assurances exerçant une activité exonérée de TVA et dont le bail, ainsi que les factures de loyers ne mentionnent pas cette taxe.

Cette SCI donne aussi en location les autres étages à un cabinet comptable, dans le cadre d’un bail pour lequel elle a cette fois exercé l’option à la TVA.

L’administration fiscale, à l’occasion d’une vérification de comptabilité de la SCI, a considéré que les loyers facturés au cabinet d’assurance devaient être soumis à la TVA. Elle a en effet estimé que l’option pour la TVA exercée par la SCI pour une partie des locaux devait s’appliquer de la même manière à l’ensemble des locaux composant l’immeuble.

Qui a raison ? Le fisc ou la SCI ?

La position du juge

Le juge estime qu’il résulte sans équivoque de l’option à la TVA exercée par la SCI, à laquelle était annexé le bail pour lequel elle était effectuée, que la SCI avait clairement identifié les locaux et le contrat de location qu’elle entendait soumettre à la TVA.

Le juge considère que l’administration a fait une inexacte application de la réglementation applicable.

Le juge donne donc raison à la SCI qui, pour lui, est alors fondée à réclamer la décharge des droits supplémentaires de TVA ainsi que des pénalités qui lui ont été appliqués (CAA Nancy 27.12.2019 n° 18NC02185) .

Ce qu’il faut savoir

Principe. Les locations de locaux nus, c’est-à-dire dépourvus du mobilier et du matériel nécessaires à l’exercice d’une activité professionnelle, sont exonérées de la TVA.

Exception. Ce principe connaît toutefois une exception. En effet, peuvent opter pour le paiement de la TVA les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur, que ce dernier soit assujetti ou non à la TVA.

À noter. Cette option ne peut pas être exercée si les locaux nus donnés en location sont destinés à l’habitation ou à un usage agricole et si le preneur est non assujetti, sauf lorsque le bail fait mention de l’option par le bailleur.

Intérêt. L’option pour le paiement de la TVA sur les loyers permet au bailleur de déduire la TVA figurant sur les factures qu’il reçoit au titre de cette activité de location.

Une option par lot. Comme vient de le rappeler le juge, la réglementation n’impose pas au propriétaire d’un immeuble au sein duquel il loue plusieurs locaux nus, et pour lesquels l’option à la TVA est possible, que le preneur soit ou non lui-même assujetti à la taxe, de soumettre la totalité de ces locaux à la taxe. Le bailleur a, en effet, la possibilité de ne soumettre qu’une partie des locaux nus qu’il loue au sein d’un même bâtiment, à condition que son option identifie de manière expresse, précise et non équivoque, le ou les baux, ainsi que les locaux concernés et permette par là même d’en exclure les autres locaux. Ce n’est qu’en l’absence de telles précisions que l’option sera présumée s’appliquer globalement à l’ensemble des locaux.

Le juge a donné raison à la SCI. Il rappelle qu’un bailleur, propriétaire d’un immeuble entier, peut ne soumettre à la TVA, dès lors que l’option est possible, qu’une partie des locaux s’ils sont clairement identifiés dans l’option.

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