Revente de votre local professionnel : une plus-value réduite ?
La cession du local
Une plus-value... Les plus-values de cession d’éléments d’actif réalisées par les sociétés à l’impôt sur les sociétés (IS) ne bénéficient pas en principe d’un taux d’imposition spécifique, quelle que soit la durée de détention des biens cédés.
... taxée à l’IS. Les plus-values sont ainsi comprises dans le résultat ordinaire de l’exercice qui est taxé à l’IS au taux de 28 % ou, dans les PME, au taux réduit d’imposition de 15 % pour la fraction du bénéfice qui n’excède pas 38 120 €.
Un local à usage de bureau ou commercial. Les locaux à usage de bureau s’entendent, d’une part, des bureaux proprement dits et de leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l’exercice d’une activité de quelque nature que ce soit et, d’autre part, des locaux professionnels destinés à l’exercice d’activités libérales ou utilisés par des associations ou organismes privés poursuivant ou non un but lucratif. Les locaux à usage commercial s’entendent des locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
À noter. Depuis le 01.01.2017, les locaux à usage industriel peuvent aussi bénéficier de ce régime.
Un local en zone A ou A bis. La loi de finances pour 2018 a recentré le dispositif sur les cessions de biens situés dans des zones où le déséquilibre entre l’offre et la demande est le plus important, à savoir les zones A (villes de plus de 250 000 habitants) et A bis (Paris et la première couronne).
Bon à savoir. La loi de finances pour 2018 a également étendu le dispositif aux cessions de terrains à bâtir à condition d’y construire un logement dans les quatre ans.
Un avantage en cas de transformation
Une plus-value soumise au taux réduit... Les sociétés soumises à l’IS qui cèdent des locaux à usage de bureau ou à usage commercial ou industriel peuvent bénéficier d’un taux réduit d’IS à 19 % sur la plus-value dégagée lors de cette cession.
La transformation du local en habitation... Pour cela, le cessionnaire doit s’engager à les transformer en local à usage d’habitation dans les quatre ans à compter de la date de clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue, ou à construire un tel local dans le même délai si la cession porte sur un terrain à bâtir.
Pour en bénéficier...
Une cession avant le 31.12.2020. Ce dispositif s’applique aux cessions réalisées jusqu’au 31.12.2020.
Une cession à qui ? Le local doit être vendu à une société soumise à l’IS, soit à une société immobilière spécialisée, soit à un organisme ou à une société ou une association en charge du logement social, soit, pour les cessions intervenant à compter du 01.01.2018, à une société civile de construction-vente. La loi de finances pour 2020 vient d’étendre le dispositif aux cessions réalisées au profit d’un organisme foncier solidaire (actualité BOFiP du 26.02.2020, BOI-IS-BASE-20-30-10-10) .
Un engagement de transformation. Cet engagement du cessionnaire doit être pris dans l’acte constatant la cession du local. Une copie de cet engagement doit être jointe à la déclaration de résultat du cédant et à la déclaration de résultat du cessionnaire, établie au titre de l’exercice au cours duquel la cession est réalisée.