FINANCEMENT - CRÉDIT IMMOBILIER - 23.06.2020

Un souci avec le taux pour un crédit immobilier ?

La Cour de cassation s’est récemment prononcée sur la sanction civile applicable en cas d’omission ou d’erreur sur le taux d’intérêt requis dans un contrat ou divers documents, lorsqu’un prêt immobilier est consenti à un emprunteur. Le point s’impose, à ce sujet...

Une nouvelle donne pour les taux...

Où un taux pose problème... Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 15e année, n° 13, p. 1, 27.09.2019) , lorsqu’un contrat de prêt est consenti avec un taux effectif global (TEG/TAEG) erroné, l’emprunteur dispose d’un recours civil à l’égard de l’organisme prêteur. Une ordonnance n° 2019-740 du 17.07.2019 (JO du 18.07.2019) est venue préciser le régime des sanctions civiles applicables, en cas d’omission ou d’erreur sur le taux requis dans un contrat de prêt ou divers documents (offre de prêt, contrat, ...). Un texte précise que le prêteur « peut être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment du préjudice pour l’emprunteur(C. consom. art. L 341-48-1) .

Pour un prêt souscrit avant le 19.07.2019... La Cour de cassation vient de se prononcer sur le régime de sanction applicable pour des contrats de prêt souscrits avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 17.07.2019 (avant le 19.07.2019).

Une sanction uniformisée... Afin de permettre aux juges de prendre en considération la gravité du manquement commis par le prêteur et le préjudice subi par l’emprunteur, la Cour de cassation estime qu’il « apparaît justifié d’uniformiser le régime des sanctions », et de juger qu’en cas d’omission ou d’erreur pour un taux, le « prêteur peut être déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge »(Cass. 1e civ. 10.06.2020 n° 18-24284) .

En cas de contentieux... Il revient aux juges du fond d’évaluer le préjudice réel de l’emprunteur, et de déterminer la proportion dans laquelle la déchéance du droit aux intérêts doit être fixée. En cas d’erreur supérieure à la décimale prescrite par un texte du Code de la consommation, la sanction est la déchéance du droit aux intérêts, dans la proportion fixée par le juge (arrêt précité) .

.... du côté des emprunteurs !

Une évolution notable... À notre avis, l’arrêt du 10.06.2020 parachève une évolution récente de la jurisprudence de la Cour de cassation, à la suite d’un arrêt considéré comme un revirement, par certains juristes (Cass. 1e civ. 05.02.2020 n° 19-11939) . Désormais, une omission ou erreur pour un taux ne peut plus être, comme par le passé, sanctionné par l’annulation de la clause du prêt stipulant l’intérêt conventionnel, et sa substitution par l’intérêt au taux légal (Cass. 1e civ. 12.06.2020 nos 19-12.984 et 19-16401) . La seule sanction possible (déchéance du droit aux intérêts conventionnels) ne peut s’appliquer si l’écart entre le taux visé et le taux réel est inférieur à la décimale prévue (Cass. 1e civ. 20.05.2020 n° 19-12685) . La déchéance ne s’applique qu’en cas d’écart supérieur à la décimale , ce qu’un emprunteur doit prouver (Cass. 1e civ. 11.03.2020 nos 19-10875 et 18-20174) . La sanction ne s’applique pas si le montant du TEG est mentionné dans l’offre de prêt et que son exactitude n’est pas contestée (Cass. 1e civ. 20.05.2020 n° 19-12975) .

Défavorable aux emprunteurs... Il a été aussi jugé qu’en cas de renégociation d’un prêt, l’avenant n’a pas à comporter le taux et la durée de la période permettant de calculer le TAEG (Cass. 1e civ. 05.02.2020 n° 18-26769) . Il a encore été jugé qu’un prêteur ne peut être tenu, même temporairement, à payer une quelconque rémunération à l’emprunteur, en présence d’un taux d’intérêt (tel celui indexé au taux Libor 3) négatif (Cass. 1e civ. 25.03.2020 n° 18-23803) .

À intégrer... L’évolution de la jurisprudence doit inviter tout emprunteur à y réfléchir à deux fois, avant de se lancer dans un long et coûteux procès pour un problème de taux.

Retrouvez notre notice sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexes  – code IO 16.10.03.

Le régime des sanctions est uniformisé en cas d’omission ou d’erreur pour un taux dans un contrat de prêt, quelle que soit la date de souscription du contrat (après/avant le 19.07.2019). Le prêteur peut être (uniquement) déchu de son droit aux intérêts, dans la proportion fixée par le juge, à certaines conditions.


Pour aller plus loin


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