COPROPRIÉTÉ - CHARGES - 23.06.2020

Un souci dans la répartition des charges en copropriété ?

Dans une copropriété, un copropriétaire peut avoir à se plaindre de la manière dont les charges sont réparties entre les lots, et souhaiter une modification de la répartition. Quelles sont les règles applicables ? Le point, au vu d’une réponse ministérielle récente.

Répartition des charges : les règles

Règle du jeu. Depuis le 01.06.2020, en vertu de l’article 10 de la loi du 10.07.1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30.10.2019, les « copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ». La répartition des charges est en principe fixée par une clause du règlement de copropriété (RC), suivant cette règle d’ordre public. Toute clause contraire d’un RC est illicite, et réputée non écrite (loi de 1965 art. 43) .

Droit des copropriétaires. Tout copropriétaire peut, à tout moment, agir en justice pour faire constater l’absence de conformité, au vu de l’article 10, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du RC, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale (AG), et faire établir une nouvelle répartition. L’action n’est pas subordonnée à la contestation préalable d’une AG qui a fixé la grille de répartition (Cass. 3e civ. 28.11.2019 n° 18-15308) . La décision du juge de réputer non écrite une clause non conforme ne peut avoir d’effet que pour l’avenir. Le juge procède à la nouvelle répartition des charges. Celle-ci, depuis le 01.06.2020, prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision du juge devient définitive (loi de 1965 art. 43) .

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Pour la modification de la répartition

Pour une modification... Les bases de répartition des charges ne peuvent être modifiées qu’à l’unanimité des copropriétaires en AG, en principe. Si une modification est rendue nécessaire par une décision prise en AG (travaux...), elle peut être votée en AG à la majorité requise pour la décision. En cas de division ou réunion de lots, la nouvelle répartition des charges, à défaut de règle dans le RC, peut être votée à la majorité simple (art. 24) . Tout copropriétaire peut au besoin saisir le tribunal judiciaire, pour faire procéder à une nouvelle répartition rendue nécessaire (loi de 1965 art. 11) .

Pour une révision... La loi organise aussi une action judiciaire en révision de la répartition des charges lésionnaires d’un RC, lors de la mise en copropriété. Dans les cinq ans de sa publication, tout copropriétaire d’un lot peut demander la révision, si sa quote-part est supérieure de plus d’un quart, dans une catégorie de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme au regard de l’article 10 (idem si la quote-part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart). L’action permet de discuter le quantum de la quote-part fixé par le RC (et non une clé de répartition). Si l’action est reconnue fondée, le tribunal judiciaire compétent procède à la nouvelle répartition. L’action peut aussi être exercée sous deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux d’un lot, après publication du RC (loi de 1965 art. 12) .

Pas d’évolution à prévoir... Le gouvernement a précisé que le dispositif légal actuel « assure un équilibre satisfaisant entre stabilité et sécurité juridique, d’une part, et nécessité d’éviter à certains copropriétaires d’être victimes d’une répartition des charges lésionnaire ou injuste, d’autre part. Il n’est donc pas envisagé, en l’état, de le modifier »(rép. min. : JOAN 02.06.2020 p. 3856 n° 24028) .

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Si une nouveauté est à prendre en compte depuis le 01.06.2020 pour la nouvelle répartition des charges découlant d’une clause d’un règlement réputée non écrite, les pouvoirs publics ne prévoient pas de faire évoluer le dispositif légal actuel (actions en modification, et en révision), considéré comme équilibré.

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