FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - TVA - 23.06.2020

Vente de terrain : gare aux opérations assujetties à la TVA !

Le Conseil d’État vient de rendre un important arrêt sur les conditions dans lesquelles une personne physique (particulier) peut être assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pour la vente de terrain à bâtir (TAB). Quelles leçons tirer de cet arrêt ?

Une décision à (vite) intégrer...

Pour l’application de la TVA... Les opérations concourant à la production ou livraison d’immeubles sont soumises à la TVA dans les conditions fixées par l’article 257 du CGI. La vente de terrain à bâtir (TAB) est soumise de plein droit à la TVA si elle est réalisée par une personne assujettie à la TVA. C’est par exemple le cas d’un opérateur (aménageur ou lotisseur) professionnel. Mais peut (aussi) être assujettie à la TVA toute personne, quel que soit son statut juridique, sa situation fiscale, et la forme ou nature de son intervention, qui effectue pareille vente « de manière indépendante » au titre d’une activité économique se définissant comme une activité de producteur, commerçant ou prestataire de services (CGI art. 256 A) .

Pour un « particulier »... Dans une affaire, un particulier a fait l’objet d’un redressement fiscal au titre de la TVA, en raison de la vente de 18 parcelles de TAB, qu’il avait fait préalablement aménager (CAA Marseille 14.05.2019 n° 18MA00817) .

Un arrêt majeur... Appelé à se prononcer, et au vu des textes applicables, le Conseil d’État vient de poser le principe (inédit) suivant, dont la teneur parle d’elle-même. La « livraison, par une personne physique, de terrains à bâtir est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle procède, non de la simple gestion d’un patrimoine privé, mais de démarches actives de commercialisation foncière, telles que la réalisation de travaux de viabilisation ou la mise en œuvre de moyens de commercialisation de type professionnel, similaires à celles déployées par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services, et qu’elle permet ainsi de regarder cette personne comme ayant exercé une activité économique » . Ce principe peut s’appliquer même si la personne n’a « pas mis en œuvre des moyens de vente de type professionnel »(CE 09.06.2020 n° 432596) .

... qui invite à la prudence !

Au-delà de la règle de droit... Le Conseil d’État a fait (sans surprise) application de la jurisprudence fixée en 2011, en la matière, par la Cour de justice de l’Union européenne, au vu de la directive 2006/112/CE (CJUE 15.09.2011 aff. C-180/10 et C-181/10) .

Du cas par cas... Le Conseil d’État s’en remet sur le principe aux juges pour apprécier si un particulier doit, ou non, être assujetti à la TVA pour la vente de TAB, entendu comme un terrain sur lequel une construction est autorisée (CGI art. 257, I, 2., 1°) . Pour au besoin conseiller des clients, tenez compte des critères posés par la doctrine fiscale (cf. notice), qui utilise « la méthode du faisceau d’indices »(BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 nos 60 et 70) .

Illustration 1. Dans l’affaire jugée le 09.06.2020, la personne avait vendu, pour 1 307 400 €, 18 parcelles dont l’emprise globale avait été acquise entre 1977 et 1991, et aménagées à partir de 2010 avec des travaux de viabilisation de plus de 500 000 €. Il a été jugé que les travaux, au vu de leur importance, ne relevaient pas de la simple gestion d’un patrimoine privé, mais caractérisaient l’existence de démarches actives de commercialisation. Dès lors, la personne avait exercé au titre de l’opération, une activité économique soumise à la TVA.

Illustration 2. Il a été jugé que le fait qu’un vendeur ait loti un terrain afin d’en tirer un meilleur prix global n’est pas à lui seul déterminant, pas plus que la durée des opérations ou les revenus tirés, ces circonstances pouvant s’inscrire dans le cadre de la gestion du patrimoine personnel. Mais tel n’est « pas le cas lorsque l’intéressé entreprend des démarches actives de commercialisation foncière »(CAA Lyon 17.12.2019 n° 18LY02887) .

Retrouvez notre notice sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexes  – code IO 16.10.02.

La vente d’un TAB par un particulier peut être assujettie à la TVA si elle procède non pas de la simple gestion d’un patrimoine privé, mais de démarches actives de commercialisation foncière, telles que la mise en œuvre de travaux importants de viabilisation, ou de moyens de commercialisation de type professionnel.


Pour aller plus loin


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