BANQUE & CRÉDIT - 30.06.2020

Vous avez souscrit un crédit immobilier à taux variable : même en cas de baisse de taux, vous ne percevrez pas d’intérêts de la part de votre banque

Dans un crédit immobilier, sauf convention contraire, l’application d’un taux d’intérêt devenu négatif est exclue. De sorte que le prêteur, autrement dit votre banque, ne peut pas être contraint de vous payer une quelconque rémunération (Cass. 1e civ. 25-3-2020 n° 18-23.803 PB) .

Quelques rappels préliminaires

Lorsque le prêt est à taux fixe, le taux ne peut pas être modifié en cours de route. L’emprunteur est donc à l’abri d’une hausse des taux d’intérêt, mais inversement ne peut pas bénéficier d’une baisse, sauf s’il parvient à renégocier avec sa banque un taux plus avantageux.

Inversement, lorsque le prêt est à taux variable, l’emprunteur peut bénéficier d’une éventuelle baisse.

À noter

La révision du taux intervient tous les 3 mois ou tous les ans, selon les conditions prévues dans le contrat de prêt.

Dans la majorité des cas, les variations de taux se répercutent d’abord sur la durée du prêt :

  • ainsi, lorsque l’indice de référence augmente, le montant des mensualités reste identique et la durée du prêt s’allonge avec, dans certains cas, un plafond de 5 années supplémentaires. Au-delà, lorsque l’ajustement sur la durée n’est pas suffisant, c’est le montant de la mensualité qui est majoré ;
  • mais, parfois, c’est le contraire qui se passe : la hausse du taux se répercute en priorité sur le montant de la mensualité (le plus souvent, dans la limite de l’inflation) puis, si ce n’est pas suffisant, sur la durée.

Certains prêts à taux variable comportent des butoirs ou « caps », à la hausse comme à la baisse ou uniquement à la hausse. Cela signifie que les variations du taux d’intérêt seront contenues dans une fourchette si le prêt comporte un cap à la hausse et à la baisse (par exemple, taux de départ + ou - 2 points) ou ne pourront pas dépasser un plafond si le prêt ne contient qu’un cap à la hausse. Par exemple, avec un taux de départ à 4 % et un cap de 2 points, le taux ne pourra jamais dépasser 6 %, quelle que soit l’évolution ultérieure des taux d’intérêt.

Mais qu’advient-il si le taux variable stipulé devient négatif ?

Les faits : le taux d’intérêt stipulé au contrat étant devenu négatif, l’emprunteur demande à ce qu’il soit appliqué

Une banque consent à des époux deux prêts immobiliers :

  • le premier, en 2007, au taux de 2,15 % l’an, stipulé variable en fonction de l’évolution du taux Libor 3 mois et ne pouvant varier de plus de deux points à la hausse ;
  • le second, en 2010, stipulé variable en fonction de l’évolution du taux Libor 3 mois et cette variation étant encadrée pendant les 20 premières années d’amortissement du prêt par un plafond à 3,60 % ainsi qu’un plancher à 0 % l’an.

Invoquant l’ évolution à la baisse du taux Libor et le caractère variable, à la hausse comme à la baisse, du taux d’intérêt conventionnel, les emprunteurs contestent les taux d’intérêt appliqués par la banque et demandent l’application aux deux prêts du taux d’intérêt indexé au taux Libor 3 mois à sa valeur réelle, y compris en cas d’index négatif.

Une cour d’appel juge que la banque devra appliquer aux deux prêts :

  • un taux d’intérêt indexé au taux Libor 3 mois à sa valeur réelle, pouvant conduire à des intérêts mensuellement négatifs ;
  • à condition que, sur l’ensemble du remboursement de chaque prêt, les intérêts dus au prêteur ne soient pas inférieurs à 0 %,

Les deux prêts étant stipulés à un taux d’intérêt variable à la hausse comme à la baisse, la cour retient cependant que :

  • les parties s’étaient accordées pour que ces intérêts soient à la charge de l’emprunteur et non du prêteur ;
  • et la banque, en proposant des taux d’intérêt variables à la hausse comme à la baisse, et les emprunteurs en y souscrivant, avaient accepté le risque inhérent à cette variation.

La décision de la Cour de cassation : il est impossible d’appliquer un taux d’intérêt devenu négatif dans un crédit d’immobilier

L’arrêt de la cour d’appel est censuré par la Cour de cassation.

Tout acte par lequel une personne agissant à titre onéreux met ou promet de mettre des fonds à la disposition d’une autre personne (C. mon. fin. art. L 313-1) constitue une opération de crédit.

Il résulte des articles 1902, 1905 et 1907 du Code civil que, dans un contrat de prêt immobilier :

  • l’emprunteur doit restituer les fonds prêtés dans leur intégralité ;
  • et les intérêts conventionnellement prévus sont versés à titre de rémunération de ces fonds.

Dès lors que les parties n’ont pas entendu déroger aux règles du Code civil, le prêteur ne peut donc pas être tenu, même temporairement, au paiement d’une quelconque rémunération à l’emprunteur.

Ainsi la cour d’appel ne pouvait pas admettre l’éventualité d’intérêts mensuellement négatifs, alors que les parties n’avaient pas entendu expressément déroger aux règles du Code civil.

  • C’est la première fois, à notre connaissance, que la Cour de cassation affirme l’interdiction de principe pour l’emprunteur de recevoir une rémunération du prêteur, autrement dit l’impossibilité d’appliquer un taux d’intérêt devenu négatif dans un crédit immobilier. La solution est, à notre avis, applicable à tout crédit bancaire.
  • La décision rendue ici par la Cour de cassation prévoit que les parties (la banque et l’emprunteur) peuvent déroger aux règles du Code civil. On voit cependant mal les établissements de crédit prévoir, dans une clause du contrat de prêt, que le taux d’intérêt applicable pourra devenir négatif et s’obliger dans ce cas à payer une rémunération à l’emprunteur. Généralement, les prêts à taux variables comportent une clause prévoyant que, au cas où le taux serait inférieur à 0 %, il sera réputé être égal à zéro.
  • En pratique, la solution concerne peu de prêts immobiliers, car seuls 0,4 % de ces prêts sont souscrits à taux variables, et la plupart des taux variables de ces emprunts sont « capés », c’est-à-dire limités tant à la hausse qu’à la baisse.

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