IMMOBILIER - 30.06.2020

Vous détenez des parts d’une SCI : vous pouvez déduire les intérêts de l’emprunt souscrit par cette société pour racheter les parts d’un de vos associé

L’associé d’une société de personnes, en l’occurrence une société civile immobilière (SCI), peut déduire de ses revenus fonciers le montant des intérêts de l’emprunt contracté par la société pour financer le rachat des parts d’un autre associé (CE 9-6-2020 n° 426339, 426342 et 426343) .

Quelques rappels préliminaires

Sur le plan fiscal, les SCI relèvent en général du régime dit des sociétés de personnes : les résultats réalisés par la société sont imposés à l’ impôt sur le revenu (IR)entre les mains de ses associés personnes physiques, chacun en proportion de ses droits dans la société, même si ces résultats ne sont pas effectivement distribués. Exceptionnellement, elles sont assujetties à l’impôt sur les sociétés (IS). C’est le cas, soit de façon obligatoire si la société exerce une activité réputée commerciale sur le plan fiscal (comme la location meublée ou l’activité de marchand de biens), soit sur option de la société.

Sauf assujettissement à l’IS, une SCI constituée pour gérer un patrimoine immobilier ne peut déduire que les charges qu’un propriétaire direct serait lui-même autorisé à déduire. Si elle donne en location un immeuble dont elle est propriétaire, la société peut déduire les charges de nature foncière correspondantes (intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition ou les travaux effectués sur la propriété, dépenses d’entretien et de réparation, dépenses d’amélioration, primes d’assurances, frais de gestion, taxes foncières et taxes annexes, etc.).

Les faits : une SCI souscrit un emprunt pour rembourser les parts de l’un des associés

Une société civile immobilière soumise au régime des sociétés de personnes est propriétaire d’un complexe commercial qu’elle donne en location. Condamnée par décision de justice à rembourser les parts de l’un de ses associés, elle souscrit un emprunt à cette fin.

Les associés restants déduisent de leurs revenus fonciers le montant des intérêts de l’emprunt contracté par la SCI mais l’administration remet en cause cette déduction.

La décision du Conseil d’État : les associés de la SCI peuvent déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus fonciers

Le Conseil d’État reconnaît au contraire la possibilité pour les associés de la SCI de déduire le montant de ces intérêts de leurs revenus fonciers.

Par principe, seuls sont déductibles les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition ou la conservation de biens ou droits immobiliers destinés à procurer des revenus fonciers (CGI art. 31) . Le Conseil d’État précise qu’il en est ainsi pour le remboursement des parts d’un associé par une société de personnes lorsqu’il est établi que l’emprunt est nécessaire pour la conservation du revenu foncier de celle-ci.

Or il relève que l’inexécution de la décision de justice condamnant la société au remboursement des parts d’un associé exposait la société et les associés restants au risque de la vente du bien loué.

Les intérêts de l’emprunt souscrit pour rembourser ces parts étaient donc déductibles des revenus fonciers des associés de la SCI dès lors que cet emprunt était nécessaire pour que celle-ci puisse conserver l’immeuble.

  • Cette solution favorable est contraire à la doctrine administrative qui précise qu’un emprunt souscrit par une société ou un groupement en vue de procéder au rachat de tout ou partie des parts correspondant aux droits de l’un de ses associés ne peut être regardé comme contracté pour l’acquisition ou la conservation d’un revenu. Dès lors, les intérêts de cet emprunt souscrit ne peuvent être admis en déduction pour la détermination du résultat net foncier de cette société ou de ce groupement. Tel ne serait pas le cas, en revanche, d’un associé qui souscrirait un emprunt pour acquérir les parts d’un associé sortant (BOI-RFPI-BASE-20-80 n° 80) .

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