BÂTIMENT - CCMI - 13.07.2020

CCMI : gare aux droits du client sur le terrain !

La Cour de cassation vient de rendre un important arrêt sur la nature des droits que doit posséder le client d’un CMIste sur un terrain, à la conclusion d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan. Quelle leçon tirer de l’arrêt ?

Du côté constructeur en CCMI...

Une réglementation pointilleuse... Vous le savez, le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan obéit à une réglementation très encadrée, qui est d’ordre public (c’est-à-dire impérative), et assortie de sanctions pénales en cas de non-respect. Un contrat écrit, conforme à la réglementation, doit impérativement être signé avant le début des travaux, avec le client maître d’ouvrage (MO). Un constructeur (CMIste) doit lui notifier un exemplaire du contrat, par LRAR. Le client dispose de dix jours à compter de la notification pour se rétracter (CCH art. L 271-1) .

À bien respecter... Le cadre pénal applicable pour le CCMI a été durci par la loi n° 2018-1021 du 23.11.2018, (loi Elan). Est punissable d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 300 000 € quiconque tenu à la conclusion d’un CCMI entreprend des travaux sans avoir régularisé un contrat conforme à la réglementation, avec la notice d’information réglementaire (CCH art. L 241-8) . La loi Elan a aussi étendu les pouvoirs de contrôle de la DGCCRF, en la matière (C. consom. art. L 511-7 8°) .

Une décision à (vite) intégrer...

Un principe. Par un arrêt de principe, rendu le 14.05.2020, la Cour de cassation a jugé avec grande fermeté que, le jour de la conclusion du CCMI, le MO doit en principe bénéficier, sur le terrain concerné, d’un titre de propriété ou de droits réels permettant de construire (Cass. 3e civ. 14.05.2020 n° 18-21281) .

Une précision. Un CCMI peut être conclu sous la condition suspensive de l’acquisition du terrain, ou des droits réels permettant de construire. Pour la Cour de cassation, la condition suspensive peut être prévue uniquement si le MO bénéficie d’une promesse de vente pour le terrain (CCH art. L 231-4, I., a.) .

À bien respecter... Il découle de l’arrêt qu’un CCMI peut être annulé en justice si, au jour de la conclusion du contrat, le MO ne disposait ni d’un titre de propriété ni de droits réels ni d’une promesse de vente (Cass. 3e civ. 14.05.2020 n° 18-21281) .

En pratique, que faire ?

Ce qu’il faut vérifier. Côté CMIste, vous aurez compris qu’avant de régulariser un CCMI avec un prospect, vous vous devez de vérifier la nature des droits dont dispose l’intéressé sur le terrain. Selon la notice d’information réglementaire, le fait pour un client de ne pas rechercher volontairement les pièces qu’il s’est engagé à annexer au contrat, tel pour la justification des droits sur le terrain, peut engager sa responsabilité et vous autorise à lui réclamer des dommages et intérêts (arrêté du 28.11.1991 point 1.2.) .

Ce à quoi il faut veiller. Parmi les mentions obligatoires d’un CCMI, le contrat doit comporter la désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction, et la mention du titre de propriété du MO, ou des droits réels lui permettant de construire (CCH art. L 231-2, a.) . Pour la désignation du terrain, le contrat doit préciser sa situation avec son adresse, sa surface et sa désignation cadastrale. Pour le titre de propriété ou les droits réels, le contrat doit mentionner la nature des droits, la nature du titre, sa date, l’indication des nom et adresse du rédacteur de l’acte concerné (CCH art. R 231-2 2.) .

Simple promesse ? Dans ce cas, une condition suspensive est à prévoir, dans le contrat. Au vu des clauses-types en la matière, vous pouvez prévoir la mention suivante, à compléter : « Les parties conviennent que les conditions suspensives devront être réalisées dans un délai de ... après la signature du contrat. Les travaux commenceront dans le délai de ... à compter de la réalisation des conditions suspensives. Les travaux commenceront en conséquence au plus tard à la date du ... »(CCH ann. art. R 231-13) .

Conseil. Selon la notice d’information réglementaire le client qui est seulement titulaire d’une promesse de vente devra vous présenter la justification de ses droits définitifs (droit de propriété ou de construire).

Là où un client (maître d’ouvrage) n’est pas encore propriétaire du terrain (ce qui est à vérifier), un CMIste peut régulariser avec lui un contrat CCMI comportant une condition suspensive portant sur l’acquisition du terrain, mais uniquement si l’intéressé bénéficie d’une promesse de vente. Veillez à porter les mentions requises pour le terrain et les droits du client, dans un contrat.

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