FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - PLUS ET MOINS-VALUES - 28.08.2020

Plus-value immobilière : combien ?

Si vous vendez un logement, deux questions peuvent se poser, sur le plan fiscal : la vente est-elle imposable et, dans l’affirmative, sur quelle base de calcul sera déterminé l’impôt dû ? Nos conseils pour savoir combien il vous en coûtera exactement et optimiser la vente.

Une imposition

Oui, en principe. Par principe, la vente d’un bien immobilier est normalement soumise à l’impôt sur le revenu, auquel il faut ajouter le coût des prélèvements sociaux. Au global, la plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’un bien immobilier est imposée au taux de 36,2 %. Cela étant, certaines ventes échappent à l’impôt. En voici deux exemples.

Non, si... La vente de la résidence principale est exonérée totalement d’impôt. Le bénéfice de cette exonération suppose qu’il s’agisse effectivement de la résidence habituelle du vendeur lors de la vente.

Non, si... Les vendeurs d’un logement qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale bénéficient aussi d’une exonération fiscale. Pour cela, le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente du logement. L’exonération ne s’applique qu’une seule fois, à la première vente d’un logement autre que la résidence principale. Enfin, le produit de la vente doit être affecté dans les deux ans par le vendeur à l’achat ou la construction d’un logement qui constituera sa résidence principale.

Bon à savoir. Signalons également, parmi les exonérations fiscales possibles, les ventes dont le montant n’excède pas 15 000 €, les ventes effectuées par les personnes retraitées ou invalides, les reventes de biens sinistrés, etc.

Une optimisation

Un calcul. La plus-value correspondra à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Optimiser le prix de vente. Le prix de vente correspond au prix payé par l’acheteur pour l’achat du bien. Ce prix de vente pourra, pour calculer la plus-value imposable, être diminué des frais supportés à l’occasion de la vente : commission de vente, frais de levée d’hypothèque, de diagnostics obligatoires (amiante, plomb, ...), etc.

Optimiser le prix d’achat. Le prix d’achat correspond au prix payé au moment de l’acquisition du bien (ou, dans le cas d’une acquisition à titre gratuit, par succession ou donation, à la valeur vénale). Il pourra être augmenté des frais d’acquisition : par principe estimés forfaitairement à 7,5 % en cas d’acquisition à titre onéreux, il est possible de faire état des frais réels. Il pourra aussi être augmenté des dépenses de travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration réalisés par des entreprises (dès lors qu’ils n’ont pas été pris en compte en déduction au titre des revenus fonciers et qu’ils ne présentent pas le caractère de dépenses locatives). Si l’immeuble est cédé plus de cinq ans après son acquisition, il sera possible de substituer au montant réel des travaux un forfait de 15 % (calculé sur le prix d’acquisition), applicable au seul immeuble bâti, sans même avoir à justifier ni de la réalité, ni du montant des travaux.

Un abattement

Pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Le montant de la plus-value soumise à l’impôt est diminué d’un abattement pour durée de détention. Dès lors que vous détenez votre logement depuis au moins cinq ans, le montant de la plus-value est diminué d’un abattement égal à 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e et 4 % pour la 22e  année révolue de détention.

Pour le calcul des prélèvements sociaux. L’abattement sera, ici, égal à 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e , 1,60 % pour la 22e  année de détention et 9 % pour chaque année au-delà de la 22e .

La cession de votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Le cas échéant, le coût fiscal de la vente d’un logement peut être optimisé : augmentation du prix d’achat, diminution du prix de vente, application d’un abattement.

Contact

Éditions Francis Lefebvre | 42 Rue de Villiers, CS50002 | 92532 Levallois Perret Cedex

Tél. : 03 28 04 34 10 | Fax : 03 28 04 34 11

service.clients.pme@efl.fr | pme.efl.fr

SAS au capital de 241 608 € • Siren : 414 740 852
RCS Nanterre • N°TVA : FR 764 147 408 52 • APE : 5814 Z