BAIL D’HABITATION - CONGÉS - 08.09.2020

Du nouveau pour les congés avec préavis réduit !

Pour le préavis réduit du locataire...

Droit au congé. La loi reconnaît à tout locataire d’un logement, loué nu à titre de résidence principale, le droit de donner congé à tout moment, en respectant un préavis. Pour son congé, un locataire peut en passer par un huissier, une LRAR, mais aussi une remise en main propre contre récépissé ou émargement (loi du 06.07.1989 art. 15, I) .

Durée du préavis. Lorsqu’il donne congé, un locataire doit respecter un préavis d’une durée de trois mois, en principe. Mais un locataire peut bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois pour l’un des motifs figurant dans la liste légale (limitative), fixée par l’article 15 I de la loi du 06.07.1989. Le droit au préavis réduit est reconnu à tout locataire pour un logement situé dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants (cf. notice). Un locataire peut aussi se prévaloir d’un motif lié à sa situation professionnelle (p.ex. perte d’emploi), dans les conditions fixées par la loi et la jurisprudence. Le bénéficiaire du RSA ou de l’allocation adulte handicapé (AAH), ou un locataire se voyant attribuer un logement social, peut aussi prétendre au préavis réduit. Un locataire peut également se prévaloir de son état de santé.

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexes  – code IO 16.12.04.

Une nouvelle règle à intégrer...

En cas de violences domestiques... Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 14e année, n° 19, p. 5, 21.12.2018) , la loi Elan du 23.11.2018 a créé un dispositif visant à tenir compte de violences domestiques au sein d’un couple de locataires (époux, partenaires pacsés, concubins), lorsqu’une personne peut se prévaloir d’une ordonnance de protection, délivrée par le juge aux affaires familiales (loi de 1989 art. 8-2) . Une loi n° 2020-936 du 30.07.2020 (JO du 31.07.2020) est venue renforcer cette législation, en complétant l’article 15 de la loi du 06.07.1989.

Un préavis d’un mois possible... La loi de 1989 rend désormais éligible au droit au préavis réduit un(e) locataire « bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire (...) ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui »(loi de 1989 art. 15, I, 3° bis) .

Baux concernés ? Si la loi du 30.07.2020 ne l’a pas expressément précisé, il est prudent de considérer que le nouveau motif légal concerne un bail d’habitation à venir (ou conclu depuis le 01.08.2020), mais aussi un bail déjà en cours au 31.07.2020.

En pratique

Côté locataire. Pour bénéficier du nouveau cas de préavis réduit, un(e) locataire concerné(e) se doit, en droit, de mentionner le motif dans son congé, en fournissant un justificatif (ordonnance de protection, élément de procédure pénale, ...).

Côté bailleur. Un bailleur peut, en droit, s’opposer au préavis réduit, ou le contester, si le/la locataire ne mentionne pas un motif légal dans son congé, et/ou ne fournit pas de justificatif (CA Montpellier 07.07.2020 n° 18/03731 – inédit) . Le préavis est alors de 3 mois (Cass. 3e civ. 28.11.2019 n° 18-16352 et 11.04.2019 n° 18-14256) . Reste que le bon sens invite à la bienveillance en présence d’un(e) locataire, de bonne foi, confronté(e) à un contexte de violences.

Retrouvez notre notice sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexes  – code IO 16.12.04.