BAIL COMMERCIAL - LOYER - 08.09.2020

Loyers commerciaux et impayés liés au COVID-19

Des abonnés nous interrogent sur le régime applicable pour des loyers impayés par des locataires de locaux commerciaux, en raison de la crise sanitaire (épidémie COVID-19). Faisons un point sur le dispositif spécial créé en mars 2020, et les éléments récents !

Le dispositif spécial : le point

Vous avez dit dispositif spécial ? Pour tenir compte de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de COVID-19, un dispositif créé par une ordonnance n° 2020-316 du 25.03.2020 (JO du 26.03.2020) , complété par un décret n° 2020-378 du 31.03.2020 (JO du 01.04.2020) , a permis à certains locataires de ne pas encourir de sanctions (pénalités...) en raison d’impayés de loyers commerciaux. Le dispositif a aussi empêché l’activation, par un bailleur, d’une clause résolutoire ou pénale, ou d’une garantie (ou caution), pour les loyers concernés.

Loyers concernés ?  L’état d’urgence sanitaire ayant pris fin le 10.07.2020, sauf en Guyane et à Mayotte (loi 2020-856 du 09.07.2020, JO du 10.07.2020 art. 2) , un locataire peut se prévaloir du dispositif spécial pour des impayés de loyers (ou charges), dont l’échéance de paiement est intervenue entre le 12.03.2020 et le 10.09.2020 (ord. 2020-316 art. 4) .

Locataires concernés ? Peut seul se prévaloir du dispositif spécial un locataire qui remplit certaines conditions, telles que fixées par un décret n° 2020-371 du 30.03.2020. Pour certains juristes, au vu de textes modifiés par un décret n° 2020-757 du 20.06.2020 (JO du 21.06.2020) , des bailleurs « ne peuvent plus recouvrer leurs loyers des 2e et 3e trimestres 2020 » (et les loyers T1/T2, si payables à terme échu), lorsqu’un locataire démontre avoir perdu au moins 50 % de son chiffre d’affaires en mars 2020. Mais une discussion reste à notre avis (toujours) permise sur les conditions de mise en œuvre et la portée exacte du dispositif (cf. notice) !

Conseil. Une loi n° 2020-935 du 30.07.2020 (JO du du 31.07.2020) a prévu un dispositif particulier d’annulation des redevances et loyers dus au titre de l’occupation ou l’utilisation du domaine public de l’État et de ses établissements publics, pour certaines TPE/PME (consultez notre notice).

Ce qu’il faut prendre en compte

Pour recouvrer un impayé. Une ordonnance n° 2020-306 du 25.03.2020 (JO du 26.03.2020) a organisé un dispositif visant à paralyser le jeu d’une clause pénale ou résolutoire d’un contrat, pour la période du 12.03.2020 et le 23.06.2020 (ord. 2020-306 art. 4) . Appelé à se prononcer sur un litige pour un impayé de loyer commercial (T2/2020), le Tribunal judiciaire de Paris a jugé, en logique, que ce dispositif n’a pas eu pour effet de suspendre l’exigibilité de loyers dus par un locataire, mais a interdit uniquement l’exercice d’un certain nombre de voies d’exécution forcée par un bailleur, pour recouvrer des loyers échus entre le 12.03.2020 et le 23.06.2020. En l’espèce, un bailleur a pu obtenir un règlement du loyer, par compensation de sommes dues au locataire (TJ Paris 10.07.2020 n° 20/04516) .

Où la discussion reste permise. En contentieux, des discussions restent permises, en l’état, sur le point de savoir si un locataire peut ou non se prévaloir de textes de droit commun (force majeure, imprévision, exception d’inexécution, ...), pour contester devoir régler des impayés de loyers.

En pratique. S’il ne préjuge en rien de la position de la Cour de cassation, le jugement du 10.07.2020 invite les bailleurs à proposer des aménagements pour le règlement d’impayés, au cas par cas. Pour faciliter la mise en place d’accords amiables, sachez que le ministère de l’Économie a invité les bailleurs ou locataires à saisir soit le Médiateur des entreprises, soit la commission départementale de conciliation (CDCBC). Si le bailleur est un particulier, la saisine de la CDCBC est à privilégier, mais le Médiateur peut accepter un dossier jusqu’au 30.09.2020 (circ. du 22.07.2020 NOR: ECOI2016561C) .

En cas de contentieux pour un impayé, des discussions restent possibles sur la portée exacte du dispositif spécial, et l’applicabilité de textes de droit commun. Pour la mise en place d’un accord amiable, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation (CDCBC) ou le Médiateur des entreprises.


Pour aller plus loin


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