FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - TVA - 22.09.2020

Option à la TVA en location : du nouveau !

Le Conseil d’État a récemment rendu une très importante décision concernant les règles applicables pour le droit d’option à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), en matière de location de locaux professionnels. Quels enseignements sont à tirer de cette décision ?

Pour l’option à la TVA...

Une option parfois possible... La location de locaux nus à usage professionnel (commerces, bureaux, etc.) est en principe exonérée de TVA (CGI art. 261 D) . Les loyers peuvent toutefois être soumis à la TVA sur option expresse du bailleur, que le locataire soit lui-même assujetti ou non à la TVA (CGI art. 260 2°) . Côté bailleur, l’option présente l’avantage de récupérer la TVA, c’est-à-dire la déduire, sur les dépenses afférentes aux locaux.

En y mettant les formes... L’option à la TVA est à formaliser auprès du service des impôts compétent (SIE). Si des locaux sont loués à un locataire non assujetti à la TVA, le bail doit comporter une mention expresse de l’option (modèle en notice).

Portée de l’option ? L’option à la TVA prend effet « à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée » . Une fois exercée, elle s’applique aussi longtemps qu’elle n’a pas été dénoncée. Elle peut être dénoncée à partir du 1er  janvier de la neuvième année qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée (CGI ann. II art. 194) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexes – code IO 16.13.06.

Une importante décision...

Pour les locaux d’un même immeuble... Dans une affaire, une société avait loué le rez-de-chaussée d’un immeuble un cabinet d’assurances, et loué les locaux situés aux étages à un cabinet comptable (en exerçant l’option à la TVA pour ces seuls locaux).Le bailleur a collecté de la TVA sur les seuls loyers facturés au cabinet comptable.

La position (inflexible) du fisc... L’administration fiscale a considéré que l’option exercée avait eu pour effet de soumettre à la TVA l’ensemble des locations consenties par la société dans l’immeuble. En effet, selon le fisc, l’option exercée « couvre obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d’application qu’un bailleur possède dans un immeuble donné »(BOI-TVA-CHAMP-50-10 n° 120) .

... est condamnée ! Saisi du litige , le Conseil d’État vient de donner tort au fisc, en posant une série de règles inédites, dont la teneur parle d’elle-même. Un bailleur peut « opter pour la soumission à la TVA de la location de certains seulement des locaux qu’il exploite dans un même bâtiment. Si les textes lui permettent également d’opter pour l’imposition de l’ensemble des locations qu’il réalise dans ce bâtiment, et si dans ce cas, seules celles de ces locations qui portent sur des locaux n’ouvrant pas droit à option restent, le cas échéant, exonérées de TVA, elles ne lui en font pas obligation. L’option exercée en vue de la soumission à la TVA de la location de certains seulement des locaux d’un même bâtiment n’a pas pour effet de soumettre à cette taxe la location des autres locaux »(CE 09.09.2020 n° 439143) .

À (vite) intégrer en pratique...

En immobilier professionnel. L’option à la TVA peut ainsi être exercée local par local, et non pas obligatoirement immeuble par immeuble (ou ensemble immobilier par ensemble immobilier).

Y mettre les formes ! Dans son arrêt, le Conseil d’État a pris soin de relever que l’option exercée par le bailleur avait désigné « sans équivoque » les locations soumises à la TVA. Un bailleur (et mandataire) doit bien préciser au fisc, au moment où il exerce l’option, les locaux/baux concernés !

Retrouvez notre notice sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexes  – code IO 16.13.06.

Lorsqu’il loue plusieurs locaux professionnels dans un même immeuble, un bailleur peut exercer l’option à la TVA pour seulement certains des locaux. En prenant soin de bien préciser au fisc les locaux (et baux) concernés, l’option à la TVA n’aura pas pour effet de soumettre à la TVA la location d’autres locaux.

Contact

Éditions Francis Lefebvre | 42 Rue de Villiers, CS50002 | 92532 Levallois Perret Cedex

Tél. : 03 28 04 34 10 | Fax : 03 28 04 34 11

service.clients.pme@efl.fr | pme.efl.fr

SAS au capital de 241 608 € • Siren : 414 740 852
RCS Nanterre • N°TVA : FR 764 147 408 52 • APE : 5814 Z