Bail commercial : attention aux provisions sur charges !
Ce à quoi il faut veiller
Si des provisions sont appelées... Dans un bail commercial conclu en 2013, il est prévu que le locataire remboursera au bailleur certaines dépenses au titre de charges et taxes. En cours de location, il réclame des provisions pour charges, et au titre de la taxe foncière. À la suite de la résiliation du bail, le bailleur se voit contraint d’agir en recouvrement d’un arriéré locatif. Mais, en défense, le locataire lui oppose que sa créance en remboursement de dépenses, au titre de charges et taxes, n’est pas établie. Et il demande la restitution des provisions appelées à ce titre...
Gare aux mauvaises surprises... La Cour de cassation vient de donner raison au locataire, en posant le principe suivant, inédit sous cette forme. Il « incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges » . Pour les juges, pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, le bailleur devait justifier le montant des dépenses concernées. Faute d’y satisfaire, il a été condamné à restituer à l’ex-locataire les sommes versées au titre des provisions, soit la somme de 23 908 € en l’espèce (Cass. 3e civ. 17.09.2020 n° 19-14168 et CA Paris 05.12.2018 n° 17/07400 inédit) .
À défaut de justificatifs suffisants... Faute de pouvoir produire de justificatif des charges (factures, avis d’imposition, ...), ou en présence de charges insuffisamment justifiées, un bailleur peut ainsi être condamné à rembourser des provisions versées par le locataire (Cass. 3e civ. 09.06.2015 n° 14-13555et Cass. 3e civ. 03.04.2001 n° 99-17260) .
Conseil. Dans un immeuble en mono/copropriété, veillez à pouvoir justifier de la quote-part réclamée.
Ce à quoi il faut aussi penser
Bail soumis au régime « loi Pinel ». Pour un bail à venir, ou un bail conclu ou renouvelé depuis le 05.11.2014, un bailleur (et ADB) doit tenir compte de la réglementation sur les charges récupérables, issue de la loi n° 2014-626 du 18.06.2014 (loi Pinel). À ce titre, outre l’inventaire initial, un bailleur doit notamment veiller à communiquer au locataire l’état récapitulatif (annuel), incluant la liquidation et régularisation des comptes de charges liées au bail. Il faut aussi communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges et impôts (C. com. art. L 145-40-2 et R 145-36) .
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Bail non (encore) soumis au régime Pinel. Un bail, actuellement en cours, conclu initialement ou renouvelé avant le 05.11.2014 (p.ex. un bail 3/6/9 signé/renouvelé entre 2012 et mi-2014), peut avoir fixé des règles pour la régularisation des charges. Dans ce cas, le bailleur (et un ADB) doit veiller à respecter les règles fixées. En effet, il a été jugé que l’absence de régularisation aux conditions prévues rend « sans cause » des appels de provision, et un locataire peut demander le remboursement de provisions versées (Cass. 3e civ. 05.11.2014 n° 13-24451) .
Attention ! Un bailleur qui s’abstient durablement de procéder à la régularisation des charges, et d’en réclamer paiement au locataire, peut aussi être considéré comme de mauvaise foi, ce qui l’empêche de se prévaloir d’une clause résolutoire pour un impayé (Cass. 3e civ. 05.11.2015 n° 14-11024) .
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