Pour aller plus loin

Modèle de courrier d'accompagnement

[Modèle]

Notice d'information réglementaire

[Notice]

CCMI : des précisions pour le droit de rétractation !

Ce à quoi il faut veiller

Pour le droit de rétractation légal... L’article L 271-1 du CCH prévoit et organise un droit de rétractation pour « tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation » . Dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la loi reconnaît expressément au client du CMiste (le maître d’ouvrage), la possibilité d’exercer une faculté de rétractation, prévue et organisée par l’article L 271-1 du CCH (CCH art. L 231-4 et R 231-8) .

Une notification à prévoir... La faculté légale de rétractation permet à un client de faire machine arrière, après avoir signé son contrat. Un MO peut ainsi se rétracter pendant un délai de dix jours à compter de la notification, en ordre, d’un acte concerné. Si le client exerce sa faculté de rétractation, les fonds versés au titre du dépôt de garantie prévu par la loi doivent lui être immédiatement restitués, sans retenue ni pénalité (CCH art. L 231-4) .

Notification = LRAR. Pour « purger » en ordre le droit de rétractation reconnu par la loi, un CMiste se doit de passer par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) pour notifier son contrat à un client, une fois son contrat régularisé (signé). Une remise du contrat en mains propres au client, contre un récépissé, n’est pas suffisante.

À qui notifier ? Si le contrat CCMI est régularisé par plusieurs clients, il est sage de le notifier à chaque personne séparément. Il est prudent de procéder de la sorte en présence d’un couple marié (ex. : CA Besançon 14/01/2020 n° 18/00429 ) ou de personnes liées par un pacte de solidarité (Pacs), mais aussi en présence de concubins, et plus généralement à l’égard de toutes personnes qui habitent à une même adresse.

Conseil. Le délai de dix jours, reconnu au client pour exercer son droit de rétractation court à compter du lendemain de la première présentation de la LRAR.

Ce à quoi il faut penser

Annexes au CCMI. Pour permettre au MO de connaître ses droits et obligations lorsqu’il régularise un CCMI, un CMiste doit lui remettre une notice d’information, conforme à un modèle réglementaire (CCH art. L 231-9) . Cette notice est à joindre au contrat notifié par LRAR, pour purger en ordre le droit de rétractation. En effet, l’absence de notification de la notice empêche le délai de rétractation de courir (Cass. 3e civ. 08.10.2014 n° 13-20294) . Cette règle est, à notre avis, transposable pour les plans et la notice descriptive exigés dans le cadre d’un CCMI.

Courrier d’accompagnement. La Cour de cassation a récemment jugé que la loi n’impose pas qu’une lettre d’accompagnement soit jointe au contrat notifié à un client (Cass. 3e civ. 09.07.2020 n° 19-18.943) . Côté CMiste, un client ne peut donc en droit vous reprocher l’absence de courrier d’accompagnement (ceci n’a pas de conséquence juridique). Un courrier d’accompagnement reste néanmoins de bonne pratique, tant au plan commercial que juridique, pour informer l’acquéreur sur ses droits. Un CMiste sera bien avisé de faire référence, dans son courrier, à tous les documents joints à son contrat (plans, notices...).

Avenants. Il peut arriver qu’un contrat CMI fasse l’objet d’avenants. La Cour de cassation a jugé qu’un avenant, s’il modifie l’un des éléments visés à l’article L 231-2 du CCH, tel le délai d’exécution des travaux, ouvre un nouveau droit (délai) de rétractation au profit du client. Il faut donc le purger par la notification en ordre de l’avenant par LRAR (Cass. 3e civ. 30.01.2019 n° 17-25952) . La Cour de cassation a jugé récemment que seuls les avenants « entraînant une modification substantielle du contrat » doivent être ainsi notifiés par LRAR (Cass. 3e civ. 13.02.2020 n° 19-11208) .

Notice d’information réglementaire et modèle de courrier d’accompagnement sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 9.