VENTE IMMOBILIÈRE - BIEN À VENDRE - 20.10.2020

En vente, gare aux servitudes conventionnelles !

Après une vente, un acquéreur peut être assigné en justice pour ne pas respecter une servitude conventionnelle. À quelles conditions la servitude peut-elle être opposée ? À quoi penser, côté notaire et agent immobilier ? Nos conseils, au vu d’un récent arrêt !

Gare aux servitudes opposables...

Une règle confortée... Par un arrêt de principe, la Cour de cassation a récemment fixé avec force la règle suivante, concernant le caractère opposable d’une servitude à l’acquéreur d’un bien. En vertu des articles 28 et 30 du décret 55-22 du 04.01.1955 relatif à la publicité foncière, une « servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d’acquisition en fait mention » . Mais ce n’est pas tout. La « publication n’étant pas le seul mode légal de publicité d’une servitude, celle-ci peut également être opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si, au moment de la vente, il en connaissait l’existence autrement que par la mention qu’en faisait son titre »(Cass. 3e civ. 24.09.2020 n° 19-19179 – déjà, dans le même esprit Cass. 3e civ. 16.09.2009 n° 08-16499) .

Pour toute servitude conventionnelle... La règle ainsi posée peut concerner toute servitude dite « établie du fait de l’homme », en clair une servitude conventionnelle, susceptible de grever un bien immobilier. Il peut p.ex. s’agir d’une servitude de passage, de canalisation, de prospect, etc.

En pratique. Les juges apprécient au cas par cas la connaissance par l’acquéreur d’une servitude. Dans l’affaire jugée le 24.09.2020, la servitude litigieuse de passage avait été reproduite dans un jugement qui avait été publié et mentionné dans le titre de l’acquéreur. Pour la Cour de cassation, les juges pouvaient dès lors retenir que celui-ci avait eu connaissance de la servitude au moment de la vente, peu important qu’elle n’ait pas été constatée dans le dispositif même du jugement (après la formule « par ces motifs »). La servitude était en conséquence opposable à l’acquéreur.

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion Immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 16, n° 15.

... du côté notaire et agent immobilier !

Gare au devoir de vérification ! Un notaire instrumentaire, mais aussi un agent immobilier (AI), mandaté en vente et se chargeant de rédiger l’avant-contrat, se doit de bien vérifier, au regard des éléments dont il dispose (et peut disposer), si un bien vendu est (ou non) grevé de servitude(s). Il est « tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations » du vendeur (cf. Cass. 1e civ. 14.11.2018 n° 17-22.069) . Faute de faire correctement le nécessaire, il peut voir engager sa responsabilité à l’égard d’un acquéreur (voire d’un vendeur). En pratique, des vérifications sont à mener auprès du service de publicité foncière, pour savoir si une servitude a été publiée. Pour savoir si des servitudes d’utilité publique (administratives) s’appliquent, il est utile de demander un certificat d’urbanisme (d’information) en mairie (C. urb. art. A 410-4 a.) . Il a déjà été jugé qu’un notaire échappe à toute responsabilité s’il a « fait toutes diligences utiles pour disposer d’informations portées le jour de la vente à la connaissance des acquéreurs »(Cass. 3e civ. 17.10.2019 n° 18-159421) .

Gare à la rédaction des actes ! Dans tout acte de vente, côté notaire/AI, une rubrique est à rédiger avec soin pour bien informer l’acquéreur sur telle ou telle servitude (connue) grevant le bien, sa nature et sa portée (cf. Cass. 3e civ. 16.03.2011 n° 10-13771) . Pour vous prémunir, il est utile de fournir « tous éclaircissements complémentaires » utiles « sur la portée, l’étendue et les effets » de servitudes (Cass. 3e civ. 17.10.2019 n° 18-159421) .

Gare au devoir de conseil ! Pensez aussi à bien informer un acquéreur sur le risque de revendication d’une servitude de passage, par un voisin, en présence d’un terrain enclavé à proximité du bien vendu (Cass. 3e civ. 27.02.2020 n° 18-24008) .

Retrouvez notre notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 16, n° 15.

Une servitude est opposable à l’acquéreur d’un bien grevé si elle a été publiée, si son acte d’acquisition en fait mention, mais aussi s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition. Côté agent immobilier et notaire, pensez à procéder aux vérifications qui s’imposent, et prévoyez au besoin une rubrique détaillée dans les actes de vente.

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