FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - CHARGES - 12.10.2020

Revenus fonciers : pas de charges déductibles sans loyers ?

Les faits

Un particulier fait l’objet d’un contrôle fiscal sur pièces au cours duquel l’administration fiscale va refuser d’admettre la déduction fiscale de charges se rapportant à un bien immobilier. Il conteste cette position, rappelant que ce logement est destiné à la location, mais qu’il n’a pas trouvé preneur.

Mais le fisc considère au contraire que le logement en question constitue, en réalité, la résidence principale du particulier et, parce que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu, les charges afférentes à ces logements ne peuvent pas venir en déduction de tels revenus.

La position du juge

Le juge constate que le particulier était propriétaire de sept autres logements et qu’il n’établit pas, dans les différents documents qu’il a produits, la nature des charges foncières dont il a demandé la déduction, et n’établit pas, en l’absence de tout justificatif versé aux débats, que ces charges ne seraient pas afférentes à l’un de ces sept immeubles, dont il a pu se réserver la jouissance. Le particulier reconnaît par ailleurs lui-même qu’il a fini par habiter l’immeuble en question.

Le juge estime ici que l’administration a donc eu raison de refuser d’admettre en déduction de son revenu foncier les charges foncières afférentes à ce logement (CAA Nancy 08.04.2020 n° 18NC00300) .

Ce qu’il faut savoir

Des charges déductibles... La détermination des revenus fonciers imposables suppose de retrancher des loyers perçus au cours de l’année d’imposition les charges admises en déduction fiscale.

Lesquelles ? Parmi l’ensemble des charges déductibles, on retrouve notamment :

• les travaux d’entretien et de réparation et, pour les logements, les travaux d’amélioration (les dépenses d’amélioration exposées pour des locaux autres que des logements n’ouvrent pas droit à déduction, à l’exception toutefois de celles qui sont destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à favoriser l’accueil des handicapés dans les locaux professionnels ou commerciaux) ;
• les primes d’assurance afférentes aux immeubles loués pour leur montant réel, quel que soit le risque couvert (propriétaire non occupant, loyers impayés, emprunt, etc.) ;
• les impositions, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues à raison des propriétés au profit des collectivités locales (exemple : la taxe foncière) ;
• le montant des intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’un bien immobilier ;
• les frais de procédure, notamment les dépenses supportées à l’occasion d’un procès entre le bailleur et son locataire ou un tiers, les frais de rémunération des concierges, les frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles, etc.

... sous conditions ! Le bénéfice de la déduction fiscale des charges dites foncières n’est admis qu’à la condition que le bien immobilier en question soit loué et procure des revenus. Cela étant, le fait que l’immeuble ne soit effectivement pas loué n’empêche pas le bénéfice de cette déduction fiscale pour autant que la preuve est rapportée par le propriétaire de son intention claire et non équivoque de louer le bien et que le fait qu’il ne soit pas loué n’est pas de son fait.