VENTE IMMOBILIÈRE - DIVERS - 06.10.2020

Vendre un bien avec une procédure pénale pour des travaux ?

Une vente du bien est possible...

Le cas de figure. En cas de condamnation pénale pour une infraction aux règles d’urbanisme (délai de prescription : six ans), p.ex. au titre de travaux réalisés sans le permis de construire requis, le juge peut ordonner des mesures dites de restitution (démolition, mise en conformité), au titre de l’article L 480-5 du Code de l’urbanisme (CU) . Le juge pénal fixe un délai à respecter pour l’exécution de sa décision, et peut l’assortir d’une astreinte, jusqu’à 500 € par jour de retard (C. urb. art. L 480-7) .

Pour la vente. Une condamnation avec une mesure dite de restitution n’empêche pas la vente d’un bien. Mais il faut savoir que des travaux ordonnés au titre de l’article L 480-5 du CU (démolition, remise en état), sont « des mesures à caractère réel et sont opposables aux acquéreurs des constructions illégales »(Cass. 3e civ. 09.09.2009 n° 07-20189 ; Cass. 3e civ. 25.01.2012 n° 10-26300) .

Avec une garantie de l’acquéreur...

Pour la garantie de l’acquéreur... Dans une affaire, l’exploitant d’un fonds de commerce, qui a procédé à une extension illicite de ses locaux, est condamné par le juge correctionnel à remettre les lieux en l’état, sous astreinte. Avant que sa condamnation ne soit définitive, il vend son fonds. L’acte de cession contient une clause par laquelle l’acquéreur du fonds s’engage à le garantir de l’exécution des mesures ordonnées, et à exécuter à ses frais les travaux de mise en conformité à la réglementation. Mais l’acquéreur conteste ensuite la clause de garantie stipulée dans l’acte de vente...

Une confirmation bienvenue... Par un arrêt de principe, la Cour de cassation vient de donner tort à l’acquéreur, en confirmant que les mesures de démolition et de mise en conformité, ordonnées au titre de l’article L 480-5 du CU, qui sont destinées à faire cesser une situation illicite, ne constituant pas des sanctions pénales, peuvent «  faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur »(Cass. 3e civ. 17.09.2020 nos 17-14407 et 17-14408) .

Et une précision bienvenue... L’arrêt a précisé que la garantie contractuelle peut aussi « s’étendre au paiement de l’astreinte » . En effet, l’astreinte « constitue elle aussi une mesure à caractère réel destinée à mettre un terme à une situation illicite et non une peine »(Cass. crim. 28.06.2016 n° 15-84868) .

Pour toute transaction... Les règles ainsi fixées, générales, sont transposables pour la vente de tout bien immobilier. Il a déjà été jugé que les mesures de restitution, prévues par l’article L 480-5 du CU, peuvent faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur d’un « bien illégalement construit »(Cass. 3e civ. 22.11.2006 n° 05-14833) .

En y mettant les formes...

En droit. Dans l’affaire jugée le 17.09.2020, pour déclarer la clause valable, la Cour de cassation a pris grand soin de relever deux éléments. D’une part, dans l’acte de cession, l’acquéreur « avait consenti, de manière claire, précise et non équivoque et en toute connaissance de cause » au risque de voir ordonner la remise en état des lieux. D’autre part, le prix de cession du fonds tenait compte des conséquences financières liées à la remise en état.

En pratique. Dans un acte de vente, une rubrique est donc à verrouiller avec soin pour informer l’acquéreur sur la procédure pénale, et formaliser une clause de garantie. En outre, en bon sens, le prix de vente du bien doit être négocié et fixé, au cas par cas, au vu des circonstances.

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