AGENTS IMMOBILIERS - MANDAT DE VENTE - 08.09.2020

Agent immobilier : le point sur le droit à indemnisation

La Cour de cassation s’est récemment prononcée, à une double reprise, sur la possibilité pour un agent immobilier, mandaté par un vendeur ou un acquéreur, de réclamer une indemnisation. Et cela donne quoi ? Quels enseignements tirer des décisions ?

Droit à indemnisation : le principe

Où une vente n’est pas finalisée... Un agent immobilier (AI) se voit confier un mandat de vente (honoraires charge acquéreur) portant sur un entrepôt, par une société. L’AI trouve un acquéreur, avec qui il régularise un mandat de recherche de bien (avec reconnaissance d’honoraires). Un compromis est signé, mais la vente ne peut être finalisée (réitérée), faute de levée d’une condition suspensive pour un permis de construire.

Aucun recours indemnitaire possible ? L’AI découvre ensuite que le vendeur et l’acquéreur ont organisé un montage, pour éluder son droit à rémunération. En effet, une société, ayant pour gérant l’acquéreur, a fait l’acquisition de la totalité des parts sociales de la société venderesse, ce qui a permis à l’acquéreur de devenir, à travers la société, propriétaire de l’entrepôt. L’AI décide de réclamer réparation à ses clients, sous forme de dommages et intérêts. La Cour d’appel de Rouen lui donne raison (CA Rouen 18.10.2018 n° 17/01389 – inédit) . Qu’à cela ne tienne, les clients de l’AI décident de se pourvoir en cassation, en contestant la demande indemnitaire de l’AI au prétexte que la vente n’a pas été « effectivement » conclue (cf. loi Hoguet art. 6, I) .

Pas si vite ! La Cour de cassation a récemment écarté l’argumentation des clients de l’AI, au vu du principe suivant, dont la teneur parle d’elle-même. Si la loi Hoguet « subordonne le paiement des honoraires de l’agent immobilier à la conclusion effective de la vente, celui-ci a droit à la réparation de son préjudice en cas de comportement fautif de son mandant ou de l’autre partie, qui lui a fait perdre sa commission »(Cass. 1e civ. 01.07.2020 n° 19-10285) .

Conseil. En l’espèce, la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel, en estimant que la faute des clients était insuffisamment caractérisée. Un solide dossier est/reste à prévoir, en contentieux...

C lause pénale : mise en œuvre

Pour un mandat classique... Un AI régularise un mandat de vente (exclusif) pour un appartement, avec un client. L’AI fait visiter le logement à 50 reprises. Mais son client décide de résilier le mandat, malgré une proposition d’achat conforme au prix prévu. L’AI décide d’assigner son client en paiement d’une clause pénale de son mandat, en vertu de laquelle le mandant s’engageait à signer toute promesse de vente, aux conditions convenues, avec tout acquéreur présenté par ses soins.

Une confirmation à méditer... La Cour de cassation a approuvé le rejet de la demande de l’AI. Elle rappelle que, pour un mandat d’entremise classique, consistant uniquement en la recherche de clients et la négociation ((lire l'article)) , aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, avant que la vente n’ait été effectivement conclue et constatée dans un acte. En outre, le refus d’un client de réaliser la vente aux conditions convenues « ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts » . Pour la Cour de cassation, un client reste libre jusqu’au bout de conclure ou non l’opération que « l’intermédiaire immobilier avait seulement pour mission de faciliter et de négocier »(Cass. 1e civ. 01.07.2020 n° 19-14381 ; Cass. 1e civ. 05.02.2020 n° 18-26808) .

À sa juste mesure... Côté AI, un recours indemnitaire n’en reste pas moins envisageable à l’égard d’un client, si vous pouvez prouver qu’il a fait finalement affaire ailleurs, de manière fautive (cf. Cass. 1e civ. 12.12.2018 n° 17-10417 et CA Bordeaux 01.07.2020 n° RG 18/02358 – inédit) . Là aussi, un solide dossier est à monter, avec l’aide d’un avocat...

La Cour de cassation a confirmé avec fermeté le droit pour un agent immobilier de réclamer réparation à un vendeur et/ou un acquéreur, en cas de comportement fautif à justifier. Un solide dossier reste à prévoir, en contentieux.

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