LOCAL PROFESSIONNEL - COPROPRIÉTÉ - 26.11.2020

Exercice dans un immeuble en copropriété : vos obligations ?

Vous pensez changer la localisation de votre cabinet et vous vous interrogez sur les contraintes qui pèsent en cas d’installation dans un immeuble en copropriété. Nos réponses !

Attention au règlement de copropriété

En principe. En qualité de copropriétaire, vous disposez des parties privatives comprises dans votre lot. Vous en jouissez librement et bénéficiez également des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires (loi 65-557 du 10.07.1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 9) .

Toutefois, cette liberté peut être limitée. C’est par le biais de la destination de l’immeuble que des restrictions peuvent être apportées à l’exclusivité du droit d’usage et de jouissance dont vous êtes titulaire (loi du 10.07.1965 précitée, art. 8) . Ainsi, lorsque le règlement de copropriété comporte une clause dite « d’habitation bourgeoise exclusive », il est impossible d’y exercer une profession, quelle qu’elle soit. Notez que, si rien n’est précisé, l’occupation de l’immeuble est considérée comme bourgeoise par défaut. Certains locaux, généralement ceux en étage, seront alors exclusivement réservés à l’habitation. Vous pourrez vous installer dans cet immeuble en vous assurant auprès du syndicat des copropriétaires des limites éventuelles existantes.

En pratique. Il est fréquent que lorsque le règlement de copropriété admet l’exercice, dans les parties privatives, d’activités professionnelles, notamment libérales, il stipule en même temps que cet exercice est subordonné à certaines conditions dont l’objet est d’éviter les nuisances que ces activités pourraient apporter à la copropriété. Ainsi, votre patientèle ne doit pas en principe stationner dans les parties communes (Cass 3civ. 23.03.1988 n° 86-15.368) . De même, il n’est pas rare de prévoir dans le règlement l’indemnisation forfaitaire du syndicat de copropriété en cas de détérioration constatée des parties communes par suite du passage incessant de la clientèle d’une profession libérale installée dans l’immeuble. Il vous faudra donc prêter attention au règlement de copropriété et notamment aux clauses précisant l’exercice d’activités professionnelles. De même, il vous faudra systématiquement lire attentivement les clauses générales, notamment si vous effectuez des travaux d’aménagement qui peuvent affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (loi du 10.07.1965 précitée, art. 25 b) . En l’absence d’un règlement de copropriété suffisamment précis, et afin d’éviter tout conflit par la suite, les travaux envisagés devront être évoqués en assemblée générale des copropriétaires, qu’il s’agisse par exemple de la pose d’un compresseur pour un chirurgien-dentiste (CA de Colmar 18.09.2008 n° 05/05446) ou encore de la pose d’une plaque professionnelle sur la devanture de l’immeuble.

Gare à l’accessibilité

Les règles applicables. En dehors de la prise en considération nécessaire du règlement de copropriété, il conviendra de vous assurer que votre cabinet respecte la réglementation des établissements recevant du public (ERP) et les normes d’accessibilité aux personnes handicapées.

Bon à savoir. En effet, les locaux des professionnels de santé ouverts aux patients sont des ERP de catégorie 5 en ce qu’ils accueillent moins de 100 personnes. À ce titre, ils doivent respecter les critères légaux d’accessibilité fixés par la loi 2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées.

Si votre cabinet est déjà accessible. Vous devez transmettre une attestation d’accessibilité en préfecture qui peut prendre la forme d’une déclaration sur l’honneur (CCH art. R 111-19-33) . Une installation dans des locaux neufs ne pose pas, en principe, de difficulté puisque ces locaux doivent répondre obligatoirement aux normes d’accessibilité des personnes handicapées.

Si votre cabinet n’est en revanche pas aux normes, vous devez déposer une demande d’autorisation de travaux ou de permis de construire de mise en conformité totale sous peine de sanctions administratives et pénales (CCH art. L 152-1 et suivants) . Le bénéficiaire des travaux irréguliers peut être condamné, outre à des peines correctionnelles, à la démolition ou à la mise en conformité des ouvrages, éventuellement sous astreinte. En outre, le non-respect des règles de construction constitue, le cas échéant, une non-conformité, un vice ou un désordre décennal. Enfin, un registre public d’accessibilité doit être élaboré et être accompagné d’une fiche de synthèse du registre. Ce registre et sa synthèse ont pour but d’informer le public sur le degré d’accessibilité de l’établissement et de ses prestations. Ils sont consultables sur place au principal point d’accueil du cabinet sous format papier ou dématérialisé.

À noter. Il n’existe aucune agence officielle en charge de la gestion de l’accessibilité des locaux professionnels. Vous n’êtes donc pas tenu de répondre aux sollicitations de sociétés commerciales qui vous contactent à ce sujet. Un outil d’autodiagnostic est disponible sur le site du ministère de la Transition écologique ( https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostic-accessibilite/medical/ ).

Des dérogations. Sous certaines conditions, cette obligation d’accessibilité pourra ne pas être respectée (CCH art. R 111-19-10) . Cela sera notamment le cas si une impossibilité technique résultant de l’environnement du bâtiment, des contraintes liées à la conservation du patrimoine architectural ou une disproportion manifeste entre la mise en accessibilité et ses conséquences (coût, impacts sur l’usage du bâtiment) sont constatées. De même, le refus des copropriétaires de réaliser les travaux de mise en accessibilité d’un ERP pourra permettre de déroger à ces travaux.

L’exercice d’une profession libérale médicale ou paramédicale dans un immeuble en copropriété est encadré par le règlement de copropriété. Vous devrez donc respecter des règles afférentes à l’accessibilité de vos locaux et opérer les vérifications nécessaires pour ne pas être dans l’impossibilité matérielle d’exercer.

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