TAXES - 05.11.2020

Une location immobilière à caractère professionnel ?

Par principe, la cotisation foncière des entreprises vise les entreprises qui exercent une activité professionnelle à titre habituel, ce qui inclut, dans certains cas, l’activité de location immobilière. Êtes-vous concerné si vous louez un immeuble de votre patrimoine privé ?

Les faits

Une société loue un ensemble immobilier exploité comme établissement hôtelier à une filiale détenue à 100 %.

Le fisc, à l’occasion d’un contrôle, a procédé à un rappel de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) au nom de la société mère propriétaire des biens, estimant que la société ne pouvait pas prétendre aux allègements en vigueur au moment des faits, en raison du caractère professionnel de la location. La société conteste...

La position du juge

Le juge rappelle que la CFE et la CVAE, les deux composantes de la CET, sont dues chaque année par les entreprises qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée.

Il rappelle encore que la location d’un immeuble nu par son propriétaire ne présente pas le caractère d’une activité professionnelle sauf dans l’hypothèse où le bailleur ne se borne pas à gérer son propre patrimoine, mais poursuit, selon des modalités différentes, une exploitation commerciale antérieure ou participe à l’exploitation du locataire.

Il constate que la société exerce une activité de gestion et location d’immeubles nus dont elle est propriétaire et détient 100 % de la société exploitante de l’établissement hôtelier dont elle est propriétaire, de sorte que cette détention de la totalité du capital de la société exploitante lui confère le droit de participer à l’exploitation. Le juge constate en outre que le bail qu’elle consent, qui stipule que les lieux loués seront utilisés à usage exclusif d’hôtel de tourisme d’une catégorie au moins équivalente à un hôtel 4 étoiles, de restaurants, de bars de salles de spectacles pour concerts et animations musicales, de salles de conférences ou congrès et de parcs de stationnement, et qui fixe à 2 500 m² la superficie qui pourra être affectée à l’exploitation de commerces compatibles avec le caractère de l’immeuble, prévoit un loyer additionnel variable en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le preneur.

Le juge estime que l’ensemble de ces éléments est de nature à établir que la société participait à l’exploitation de son locataire. Selon lui, l’activité de location nue exercée par la société présentait le caractère d’une activité professionnelle soumise à la CET et sans possibilité de bénéficier des abattements prévus à l’époque en matière de CVAE (CAA Paris 24.06.2020 n° 19PA02045) .

Focus sur la CFE

Le principe... La CFE est due chaque année par les personnes physiques ou morales, les sociétés non dotées de la personnalité morale ou les fiduciaires pour leur activité exercée en vertu d’un contrat de fiducie qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée.

... étendu aux activités immobilières. Pour l’établissement de la CFE, les activités de location ou de sous-location d’immeubles sont réputées exercées à titre professionnel, et y sont donc soumises.

Mais. Ce principe de taxation ne s’applique pas aux activités de location ou sous-location d’immeubles nus à usage d’habitation. Par ailleurs, la CFE n’est pas due lorsque l’activité de location ou de sous-location d’immeubles nus est exercée par des personnes qui, au cours de la période de référence qui sert au calcul de cette cotisation, en retirent des recettes brutes ou un chiffre d’affaires hors taxes inférieurs à 100 000 €.

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Fiscal sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 6.

Le juge rappelle que la location d’immeuble, même nu, présente un caractère professionnel si le bailleur ne se borne pas à gérer son propre patrimoine, mais participe à l’exploitation de son locataire. Dans cette dernière hypothèse, selon le montant des recettes, la CFE et la CVAE peuvent être dues.

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