URBANISME - DIVERS - 11.12.2020

Division primaire : le Conseil d’État prend position !

Division primaire : le mécanisme

En droit. Selon un texte du Code de l’urbanisme, ne constitue pas un lotissement, et n’est donc pas soumise à déclaration préalable (DP) ou permis d’aménager (PA), une division de terrain effectuée par un propriétaire au profit de personnes qui ont (déjà) obtenu un permis de construire (PC) ou un PA portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble, autre qu’une maison individuelle, au sens de la réglementation (C. urb. art. R 442-1 a.) . Cette division est appelée « division primaire », dans le jargon. Comme vient de le juger le Conseil d’État, « par exception à la procédure de lotissement, une division primaire permet à un pétitionnaire de demander et d’obtenir un permis de construire sur une partie de l’unité foncière existante alors que la division du terrain n’est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l’obtention du permis de construire »(CE 12.11.2020 n° 421590) .

En pratique. La procédure de division primaire permet à une personne de devenir titulaire du droit de construire sur un terrain ne lui appartenant pas avec pour finalité de détacher, après obtention du PC la fraction du terrain objet du projet de construction au bénéfice du titulaire du PC. En pratique, pour cette opération, le propriétaire de l’unité foncière initiale conclut avec un opérateur une promesse de vente, avec une condition suspensive tenant à l’obtention d’un PC. Avec la promesse, l’opérateur peut ensuite demander un PC. S’il l’obtient, la vente est ensuite finalisée chez le notaire. Elle emporte division et permet la réalisation des travaux envisagés. Comme a pu le souligner un rapporteur devant le Conseil d’État, la procédure de division primaire, simple à mettre en œuvre, présente pour un opérateur (promoteur...) l’avantage de « ne requérir qu’une autorisation unique et de raccourcir les délais de montage des opérations » (conclusions).

Division primaire : les précisions

Un important arrêt... Le Conseil d’État s’est prononcé sur les règles applicables, et jusqu’ici discutées, pour l’instruction d’un PC et PC modificatif, dans le cadre d’une division primaire. Une demande de PC sur un terrain qui fera l’objet d’une division primaire doit-elle porter et être instruite sur la seule partie à détacher de l’unité foncière ou sur l’ensemble de l’unité foncière d’origine (CE 12.11.2020 n° 421590)  ?

Pour un PC... Pour le Conseil d’État, eu égard à l’objet du procédé, qui permet « de combiner, pour les projets portant sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu’une maison individuelle destinés à occuper une partie de l’unité foncière existante, l’obtention de l’autorisation d’urbanisme nécessaire au projet et la division de l’unité foncière existante, le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existant à la date à laquelle l’administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir » . Ainsi, le respect ou non, par un projet faisant usage du procédé de division primaire, des règles du plan local d’urbanisme (PLU) applicable, p.ex. pour l’emprise au sol, doit en principe être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existante à la date à laquelle l’administration se prononce.

Pour un PC modificatif. Si après la division du terrain, mais avant l’achèvement des travaux, un dossier de PC modificatif est déposé, le Conseil d’État estime qu’il y a lieu d’apprécier la légalité de la demande « sans tenir compte des effets, sur le terrain d’assiette, de la division intervenue » .

Conseil. Pour un projet en zone U/AU d’un PLU, l’ensemble du projet s’apprécie au regard de la totalité des règles édictées par le PLU, sauf si son règlement s’y oppose (C. urb. art. R 151-21) .

Retrouvez notre notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 16, n° 19.