MARCHAND DE BIENS - FISCALITÉ - 11.12.2020

Marchands de biens : du nouveau pour la TVA !

Le Conseil d’État vient d’apporter une importante précision sur les règles applicables en matière de déduction de la TVA par un marchand de biens, dans le cadre d’une opération d’acquisition-revente d’un immeuble ancien. Quelle leçon tirer de la décision?

Où l’option à la TVA est possible...

Vous avez dit « option » ? La loi ouvre à certaines personnes, limitativement énumérées, la possibilité d’être imposées à la TVA au titre d’opérations pour lesquelles elles n’y sont pas obligatoirement soumises. Sont concernées, notamment, les personnes réalisant une opération immobilière visée par l’article 261 (5.) du CGI (CGI art. 260 5° bis) .

Vous avez dit « option à la TVA » ? Pour des opérations immobilières, l’article 261 (5.) du CGI exonère en principe de TVA la livraison d’un immeuble ancien (achevé depuis plus de cinq ans). Toutefois, la livraison de l’immeuble, par un assujetti à la TVA, peut faire l’objet d’une option pour la taxation à la TVA, conformément à l’article 260 (5° bis) du CGI. L’option doit être exprimée dans l’acte constatant la mutation de l’immeuble (CGI, annexe 2, art. 201 quater) . S’il est vendu par lots, l’option peut n’être formulée que pour une partie des lots cédés, sous conditions (BOI-TVA-IMM-10-10-10-30 n° 40) .

Côté marchand de biens. Pour une opération d’achat-revente, un marchand de biens doit tenir compte des règles suivantes Un achat auprès d’un assujetti à la TVA est en principe exonéré de TVA. Si le marchand de biens opte ensuite pour l’assujettissement de la revente à la TVA, elle est due sur la marge. Si un marchand de biens acquiert un bien auprès d’un assujetti soumettant la vente à la TVA sur option, la taxe est due sur le prix total si l’achat par le vendeur lui avait ouvert droit à déduction, sinon sur la marge (CGI art. 268) . La revente peut être soumise à la TVA sur option, la taxe étant alors due sur le prix total, en principe (cf. Mémento) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 16, n° 19.

... une précision pour la déductibilité !

L’affaire. Un marchand de biens acquiert 24 immeubles anciens (achevés de plus de cinq ans) dans le cadre de son activité. Les vendeurs ayant exercé l’option pour la taxation à la TVA, ces acquisitions sont placées sous le régime d’assujettissement à la TVA.

Le litige. Dans le cadre d’une vérification de comptabilité, les services fiscaux estiment que la TVA, ayant grevé le coût d’acquisition des immeubles, n’était pas immédiatement déductible. Le marchand de biens subit alors un redressement fiscal au titre de la TVA, qu’il décide de contester en justice...

La décision. Le Conseil d’État vient de donner raison au fisc, au vu du principe suivant. Si un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est acquis en vue de sa revente, la TVA « ayant éventuellement grevé le prix d’acquisition n’est pas déductible sauf exercice, au moment de la revente, de l’option » prévue par l’article 260 (5° bis) de l’article 260 du Code général des impôts. Par suite, la « taxe acquittée lors de l’acquisition du bien n’est pas déductible avant cette date, quand bien même l’immeuble donnerait lieu, dans l’attente de sa revente, à des opérations de location » soumises à la TVA. En l’espèce, le Conseil d’État a ainsi considéré que la TVA « acquittée lors de l’acquisition des immeubles ne pouvait être déduite qu’au moment de leur revente en cas d’exercice de l’option (...), et non immédiatement sur la taxe collectée afférente aux loyers perçus dans l’attente de cette revente, en l’absence de lien direct et immédiat entre l’achat des immeubles et l’activité intercalaire de location »(CE 27.11.2020 n° 426091) .

Retrouvez notre notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 16, n° 19.

Le droit à déduction de la TVA ayant grevé l’acquisition, par un marchand de biens, d’un immeuble ancien loué dans l’attente de sa revente, ne peut être exercé dès son acquisition, mais seulement au moment de la cession ultérieure de l’immeuble (en exerçant en ordre l’option prévue par l’article 260 (5° bis) du CGI).

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