BAIL D’HABITATION - LOCAUX LOUÉS - 06.12.2019

Loi « Énergie et climat » : impacts en gestion locative ?

Ce qui va changer

Décence. La loi « Énergie et climat » du 08.11.2019 a prévu que, pour être décent, un logement devra répondre à un critère de performance énergétique minimale « défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an »(loi du 06.07.1989 art. 6) . Cette mesure entrera en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 01.01.2023 (un bail en cours ne sera pas concerné).

À noter. Pour un logement en copropriété, un juge ne pourra ordonner de mesure visant à faire respecter le seuil maximal, si le copropriétaire « démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir » à un niveau de consommation inférieur au seuil (loi de 1989 art. 20-1) .

DPE. À compter du 01.01.2022, si un logement a une consommation énergétique primaire (Cep) supérieure ou égale (≥) à 331 kWh/m²/an, le diagnostic de performance énergétique (DPE) requis pour sa location devra comprendre un audit énergétique (son contenu sera fixé par un arrêté).

Baux. Comme expliqué dans un conseil distinct (A&C Immobilier, 15e année, n° 18, p. 2, 06.12.2019) , à partir de 2028, la consommation énergétique d’un bâtiment d’habitation ne devra pas dépasser un seuil, fixé à 330 kWh/m²/an, en principe. Une loi viendra définir les conséquences du non-respect de cette obligation, par un bailleur. En cas de location d’un logement dont la Cep dépasse 330 kWh/m²/an, l’obligation (à partir de 2022), puis son non-respect (à partir de 2028) devra être mentionnée dans un bail d’habitation. À compter du 01.01.2022, un bail devra aussi mentionner une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le DPE.

Annonces. À partir du 01.01.2022, les annonces en location, pour un logement, devront comporter certaines informations (cf. notice). Côté professionnel, sachez qu’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale) a été prévue (CCH art. L 134-4-3) .

Ce qu’il faut aussi prendre en compte

Contribution CPEC. Sous conditions, une contribution pour le partage des économies de charges (CPEC) peut être demandée à un locataire en location nue, par un bailleur qui réalise certains travaux d’économie d’énergie dans un logement. À partir du 01.01.2021, pour pouvoir réclamer la CPEC, le logement devra avoir une Cep inférieure à 331 kWh/m²/an (loi de 1989 art. 23-1) .

Relocation en zone tendue. Là où s’applique le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers, un bailleur peut pratiquer, à titre de dérogation, une augmentation du loyer au-delà de la variation de l’indice IRL, en cas de travaux ou de loyer sous-évalué, sous conditions (loi de 1989 art. 18) . À compter du 01.01.2021, ces dérogations ne seront plus admises si un logement a une Cep ≥ à 331 kWh/m²/an (loi de 1989 art. 18, al. 2) .

Attention !  Comme expliqué dans un précédent conseil (A&C Immobilier, 15e année, n° 11, p. 4, 30.08.2019) , une nouvelle règle s’applique, d’ores et déjà, à partir du 01.01.2020. L’augmentation de loyer ne sera possible que si, à l’issue de travaux, la Cep est inférieure à 331 kWh/m²/an. Cette condition est présumée remplie si un logement est (d’emblée) classé A à E au titre du DPE (décret 2017-1198 du 27.07.2017 art. 7, 3°) .

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