BAIL D’HABITATION - LOYER - 11.01.2021

Augmenter un loyer en zone tendue : du nouveau !

Un décret publié le 31.12.2020 est venu modifier la réglementation applicable pour pouvoir augmenter le montant d’un loyer, en cas de relocation d’un logement en zone tendue, au titre du dispositif prévu par l’article 18 de la loi de 1989. Un point s’impose...

Dispositif « article 18 » : en bref

Le dispositif : en bref. L’article 18 de la loi 89-462 du 06.07.1989 organise un dispositif d’encadrement de l’évolution des loyer, dans certaines zones. Le décret 2020-945 du 30.07.2020 (JO du 31.07.2020) , a reconduit pour un an le dispositif, qui est régi par le décret 2017-1198 du 27.07.2017.

Le dispositif : quand ? Le dispositif s’applique en cas de relocation, à titre de résidence principale, d’un logement vacant depuis moins de 18 mois, situé dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants (notice). Le dispositif s’applique, en l’état, aux baux conclus (ou renouvelés) jusqu’au 31.07.2021 (décret 2020-945 art. 10) .

Fixation du loyer. Lorsque le dispositif s’applique, le loyer (HC) fixé pour un nouveau locataire ne peut, en principe, excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf à pouvoir le réviser sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL). Par dérogation, et à certaines conditions, un bailleur peut augmenter (réévaluer) le loyer du nouveau locataire, au-delà de la variation de l’IRL, s‘il peut justifier soit de travaux d’amélioration ou de mise en conformité d’un montant élevé, soit d’un loyer manifestement sous-évalué. Dans le second cas, la hausse de loyer doit prendre en compte une limite au vu de loyers habituellement constatés dans le voisinage (décret 2017-1198 art. 4, 2°) .

Dispositif « article 18 » : ce qui a changé

La condition prévue en cas de travaux... Depuis le 01.01.2020, une augmentation de loyer n’est possible, pour une relocation, au titre de travaux d’amélioration ou de mise en conformité, que si la consommation en énergie primaire (Cep) du logement, après travaux, et telle que calculée par une évaluation énergétique réalisée par un opérateur, est inférieure à 331 kWh/m²/an. La condition est présumée remplie pour un logement pour lequel la Cep avant travaux, au vu d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), est inférieure à 331 kWh/m²/an (décret 2017-1198 art. 7, 3°) .

Est généralisée... En application de la loi 2019-1147 du 08.11.2019 relative à l’énergie et au climat, le décret 2020-1818 du 30.12.2020 (JO du 31.12.2020) , a retouché le décret du 27.07.2017, à compter du 01.01.2021, pour le cas où un bailleur veut augmenter un loyer manifestement sous-évalué. Désormais, l’augmentation n’est possible que si la Cep du logement est inférieure à 331 kWh/m²/an. La condition est présumée remplie si un DPE de moins de quatre ans atteste d’une Cep inférieure à 331 kWh/m²/an (décret 2017-1198 art. 6, 2°) .

Conseil. En pratique, la condition posée est ainsi présumée remplie si un logement est classé A à E au titre d’un DPE de moins de quatre ans.

Ce qu’il faut aussi savoir

Bail à renouveler. La (nouvelle) condition de performance énergétique s’applique aussi lorsque, au renouvellement d’un bail, un bailleur entend réévaluer un loyer manifestement sous-évalué (décret de 2017 art. 5, 1°) , comme au titre de travaux (notice).

En cas de litige. La saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) est un préalable obligatoire à la saisine du juge (loi du 06.07.1989 art. 18, al. 3) .

Dispositif « Elan ». Des règles particulières sont à prendre en compte là où s’applique(ra) le dispositif spécifique d’encadrement des loyers, organisé par la loi Elan (Paris et Lille, en l’état – voir notice).

Tenez compte de la nouvelle condition posée (Cep inférieure à 331 kWh/m²/an), pour la réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué, là où s’applique le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers. En pratique, la condition est présumée remplie si un logement est classé A à E au titre d’un DPE de moins de quatre ans.

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