AGENTS IMMOBILIERS - COMMISSION - 11.01.2021

Bien préempté : une confirmation pour les honoraires !

La Cour de cassation s’est récemment prononcée sur le droit à rémunération des agents immobiliers, mandatés en ordre pour la vente d’un bien, lorsque ce bien est préempté par une collectivité locale, tel au titre du droit de préemption urbain (DPU). Alors ?

Si un bien préemptable est préempté...

Vous avez dit bien « préemptable » ? Divers textes du Code de l’urbanisme organisent des droits de préemption au profit de collectivités locales, lors de la vente de biens immobiliers. Sous conditions, un bien situé dans certaines zones peut par exemple être concerné au titre du « droit de préemption urbain » - DPU (C. urb. art. L 211-1 et s.) .

Vous avez dit bien préempté ? Lorsqu’un bien immobilier est situé dans une zone de préemption, le vendeur se doit d’informer le titulaire du droit de préemption de son intention de vendre, par le biais d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Pour un bien soumis à un droit de préemption prévu par le Code de l’urbanisme (DPU, ZAD, ENS), le formulaire Cerfa n° 10072*02 est à régulariser. Le titulaire du droit de préemption dispose ensuite d’un certain délai pour y répondre, et préempter.

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 16, n° 20.

Le droit aux honoraires est conforté...

Où des honoraires sont contestés... Dans une affaire, un agent immobilier (AI) se voit confier un mandat de vente, avec rémunération charge vendeur, sauf accord de prise en charge par l’acquéreur. Une promesse de vente est régularisée avec un acquéreur, stipulant que la commission d’agence sera supportée par celui-ci. La promesse précise que la commission sera répartie en parts égales entre les deux AI intervenus pour l’opération. Un établissement public foncier (EPF), délégué par la commune concernée, exerce sans réserve son droit de préemption, mais conteste devoir payer les honoraires prévus aux deux AI...

Un arrêt à apprécier côté AI... La Cour de cassation a approuvé la condamnation de l’EPF au paiement des honoraires, au vu du principe suivant : « le titulaire du droit de préemption est tenu exclusivement mais intégralement aux conditions financières figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner ». La Cour de cassation a en outre souligné qu’une convention d’honoraires avait été régularisée et conclue entre les deux AI, prévoyant un partage par moitié des honoraires dus par l’EPF (Cass. 1e civ. 25.11.2020 n° 16-22616) .

En y mettant les formes...

Honoraires charge acquéreur. Il a été jugé que l’organisme « qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l’acquéreur auquel il est substitué, ce droit étant conditionné par l’indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner »(Cass. 3civ. 26.09.2007 n° 06-17337) . Côté AI, sauf fraude caractérisée, avec une mention adéquate dans un mandat puis l’avant-contrat, le titulaire du droit de préemption doit prendre en charge vos honoraires, en tant qu’acquéreur substitué, si les mentions utiles (montant, débiteur) figurent en bon ordre dans la DIA (Cerfa - rubrique F1).

Et pour des honoraires charge vendeur ? Coté AI, pour pouvoir réclamer vos honoraires, prévus dans un mandat charge vendeur et visés comme tels dans un avant-contrat, le montant est à mentionner dans le Cerfa (rubrique F ligne « commission »), puis à reprendre dans l’acte de vente régularisé avec le titulaire du droit de préemption. L’idéal est de prévoir un règlement des honoraires par imputation sur le prix de vente.

Conseil. Des règles particulières sont à prendre en compte si, après préemption, le vendeur renonce à la vente (Cass. 1e civ. 13.03.2019 n° 18-12605) , ou en cas de préemption illégale (consultez notre notice).

Notice et Cerfa sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 16, n° 20.

En complétant utilement la rubrique F du Cerfa pour la déclaration d’intention d’aliéner, un agent immobilier mandaté en vente a droit aux honoraires charge acquéreur en cas de préemption, et le titulaire du droit de préemption (ou délégué) doit les assumer.

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