Focus sur les principales nouvelles mesures fiscales relatives aux particuliers dans le secteur de l’immobilier
Réduction d’impôt « Pinel » : prorogation mais réduction progressive
Le dispositif « Pinel » ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des particuliers qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés destinés à la location dans le secteur intermédiaire (CGI art. 199 novovicies) .
L’avantage fiscal est prorogé de 3 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2024, mais le taux progressivement réduit pour les investissements réalisés en 2023 et 2024(Loi art. 168 et 169) .
Évolution du taux de la réduction applicable | Investissements réalisés en 2021 et 2022 | Investissements réalisés en 2023 | Investissements réalisés en 2024 |
Engagement de location de 6 ans | 12 % (23 % outre-mer) | 10,5 % (21,5 % outre-mer) | 9 % (20 % outre-mer) |
1re prorogation triennale | 6 % | 4,5 % | 3 % |
2e prorogation triennale | 3 % | 2,5 % | 2 % |
Engagement de location de 9 ans | 18 % (29 % outre-mer) | 15 % (26 % outre-mer) | 12 % (23 % outre-mer) |
1re prorogation triennale | 3 % | 2,5 % | 2 % |
À noter
Il s’agit, selon l’exposé des motifs, de mettre en place une transition vers un dispositif plus efficient. À cette fin, le texte prévoit également la remise au Parlement, avant le 30 mars 2021, d’un rapport proposant des dispositifs de soutien au dévelop-pement de l’offre de logement locatif intermédiaire, favorisant une implication accrue des investisseurs institutionnels.
Pour rappel, la réduction d’impôt est recentrée sur les seuls bâtiments d’habitation collectifs pour les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement réalisées à compter du 1er janvier 2021 et ne s’applique plus aux investissements dans des logements d’habitat individuel à compter de cette même date.
Il est précisé que cette nouvelle exigence s’applique également aux logements que le contribuable fait construire et pour lesquels une demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2021 : les autres investissements correspondant à des opérations avec travaux sur des locaux préexistants ne sont donc pas concernés par cette restriction.
À noter
Par ailleurs, l’administration, interrogée sur la notion de bâtiment d’habitation collectif, a précisé dans un rescrit publié le 17 décembre 2020 que ne constituent pas de tels bâtiments les villas individuelles construites au sein d’une copropriété et les villas construites de manière jumelée, voire en bande (BOI-RES-000079) .
Crédits d’impôt pour dépenses d’équipement dans l’habitation principale
CITE : ultimes aménagements avant sa suppression
Pour rappel, le dispositif du crédit d’impôt sur le revenu afférent aux dépenses en faveur de la transition énergétique (CITE) a été remplacé par un dispositif de prime (« MaPrimeRénov’ ») versée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) dès la réalisation des travaux
En 2020, le CITE ne concernait plus que les ménages aux revenus dits « intermédiaires ».
Différentes mesures transitoires sont instituées pour les dépenses engagées sous l’empire du CITE, mais payées après l’entrée en vigueur du dispositif de prime (Loi art. 53) :
- l’installation en 2020 de foyers fermés et d’inserts à bûches ou granulés ouvre droit au CITE pour un montant forfaitaire maximum de 600 € ;
- les dépenses payées en 2020, engagées (sous la forme de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte) en 2018, et non plus seulement en 2019, bénéficient du maintien du CITE selon les modalités applicables en 2019 ;
- un contribuable peut demander à bénéficier du CITE selon les modalités applicables en 2020 au titre de dépenses engagées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2020, mais payées en 2021 : dans ce cas, le contribuable ne peut bénéficier, pour ces mêmes dépenses, à la fois du CITE et de la prime ou du CITE en faveur de l’installation de foyers fermés ou d’inserts.
Crédits d’impôt pour dépenses en faveur de la protection des personnes : prorogation
Les deux dispositifs existants sont prorogés de 3 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2023(Loi art. 117) .
Les dépenses éligibles au crédit d’impôt pour équipements pour personnes âgées ou handicapées sont donc celles :
- payées jusqu’au 31 décembre 2023 dans un logement achevé ;
- intégrées à un logement acquis neuf jusqu’au 31 décembre 2023 ;
- intégrées à un logement acquis en l’état futur d’achèvement ou que le contribuable fait cons-truire, achevé jusqu’au 31 décembre 2023.
De même sont éligibles au crédit d’impôt pour diagnostics et travaux de protection contre les risques technologiques les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2023.
Plus-value immobilière au sein d’une opération d’aménagement « loi Élan » : abattement exceptionnel et temporaire
Un nouvel abattement, exceptionnel et temporaire, de 70 % est institué pour la détermination de l’assiette imposable à l’IR et aux prélèvements sociaux des plus-values réalisées lors de la cession, à compter du 1er janvier 2021, de biens immobiliers bâtis (ou droits relatifs à ces biens : usufruit ou nue-propriété) situés dans le périmètre d’une opération de revitalisation du territoire (ORT) ou d’une grande opération d’urbanisme (GOU) : opérations d’urbanisme d’aménagement dites « Loi Élan » (Loi art. 38) .
Trois conditions cumulatives doivent être réunies :
- la cession est précédée d’une promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique) signée et ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023 ;
- la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine ;
- le cessionnaire s’engage à démolir les bâtiments existants et à réaliser et à achever, dans un délai de 4 ans, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé en application du plan local d’urbanisme (PLU) ou du document d’urbanisme en tenant lieu (le cessionnaire encourt une amende égale à 10 % du prix de cession en cas de manquement à ses engagements).
Le taux de l’abattement est porté à 85 % lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser majoritairement des logements sociaux ou intermédiaires.
À noter
L’abattement de 70 % ou 85 % ne s’applique pas en cas de cession réalisée au profit :
- du conjoint du cédant, de son partenaire pacsé, de son concubin ou d’un ascendant ou d’un descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
- ou encore d’une personne morale dont le cédant (ou d’une de ces personnes) est un associé ou le devient à l’occasion de la cession.
Réduction d’impôt pour travaux de réhabilitation et de confortation de logements anciens outre-mer : prorogation
Est prorogée de 3 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2023, la réduction d’impôt prévue en faveur des particuliers qui réalisent des travaux de réhabilitation et de confortation contre le risque sismique ou cyclonique de logements achevés depuis plus de 20 ans(Loi art. 105) .
- Les investissements relevant du dispositif « Denormandie » (acquisitions de logements faisant l’objet de travaux d’amélioration ou de transformation situés dans des communes ayant un besoin marqué de réhabilitation de l’habitat en centre-ville ou ayant conclu une convention d’opération de revitalisation du territoire) sont expressément exclus du champ d’application des mesures afférentes au dispositif « Pinel ».
- Pour les investissements directement réalisés par les personnes physiques, la loi prévoit expressément que la réduction des taux ne concerne pas les investissements « Denormandie ». Cette précision n’est pas reprise pour les investissements indirects réalisés par l’intermédiaire d’une SCPI, ce qui en pratique rend la réduction des taux applicable aux investissements indirects « Denormandie ».