FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - INVESTISSEMENT LOCATIF - 11.01.2021

Investissement Pinel : la nouvelle donne !

À la suite de la loi de finances (LF) pour 2021, publiée le 30.12.2020, mais aussi d’un rescrit publié par le fisc, on sait à quoi s’en tenir sur les règles applicables et à venir, pour un investissement locatif défiscalisé, au titre du dispositif Pinel. Et cela donne quoi?

Dispositif Pinel :

Le dispositif : en bref. Le dispositif « Pinel » permet en l’état à des investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’acquisition ou la construction de logements, sous réserve de s’engager à les louer nus en résidence principale, sous conditions (CGI art. 199 novovicies) . L’investissement doit être réalisé dans une zone tendue (A, A bis et B1 - notice), ou une commune concernée par un contrat de redynamisation de site de défense.

LF pour 2021 = prorogation. Comme nous l’avions annoncé dans un précédent conseil (A&C Immobilier 16e année, n° 18, p. 2) , la loi 2020-1721 du 29.12.2020 de finances pour 2021 (JO du 30.12.2020) a prorogé pour trois ans le dispositif Pinel. Un investissement réalisé jusqu’au 31.12.2024 pourra ainsi être concerné (LF pour 2021 art. 168) .

LF pour 2021 = réduction programmée. Le taux de la réduction d’impôt applicable reste, en 2021, de 12, 18 ou 21 %, selon la durée de l’engagement de location. La LF pour 2021 instaure une réduction progressive du taux de la réduction d’impôt, mais uniquement à partir de 2023 (notice). La réduction ne concernera pas un logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou qui respectera un certain niveau de qualité.

LF pour 2021 = évolution possible. La LF pour 2021 a prévu la remise, avant le 30.03.2021, d’un rapport proposant des dispositifs de soutien au développement de l’offre de logement locatif intermédiaire (LF pour 2021 art. 168, III) . À suivre...

Conseil. Le dispositif expérimental, pour un investissement réalisé dans la région Bretagne, reste applicable jusqu’au 31.12.2021. Un rapport d’évaluation sera remis au Parlement, d’ici le 30.09.2021.

Ce qu’il faut prendre en compte

Investissement = bâtiment collectif. Comme expliqué dans le conseil précité, le bénéfice du dispositif Pinel est désormais limité, dans le neuf ou en Vefa, depuis le 01.01.2021, à un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif. La LF pour 2021 a étendu expressément cette condition pour un logement qu’un contribuable fait construire (CGI art. 199 novovicies I, B, 1°) . Est concernée une demande de permis de construire à venir, ou déposée depuis le 01.01.2021 (LF art. 169, II) .

Précision du fisc. Par le biais d’un rescrit (BOI-RES-000079) , intégré dans la doctrine fiscale (BOI-IR-RICI-360-10-30 n° 5) , l’administration fiscale (Bercy) a précisé, le 17.12.2020, sa position concernant la notion de bâtiment d’habitation collectif. Selon le fisc, cette notion suppose «  la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à deux. En outre, ces logements doivent être groupés dans un seul et même bâtiment » . Ce « regroupement n’implique pas nécessairement la superposition verticale des logements, ces derniers pouvant également être alignés ou en bande. Toutefois, quelle que soit la configuration des logements, la construction doit se présenter comme un seul bâtiment caractérisé par une unité de structure (fondation, toiture, gros œuvre, etc.). Ainsi, ne peuvent être qualifiées de bâtiment collectif des constructions à usage d’habitation qui ne comprennent pas plus de deux logements chacune ». Pour Bercy, dans ces conditions, les villas individuelles construites au sein d’une copropriété et les villas construites de manière jumelée voire en bande ne constituent pas des bâtiments d’habitation collectifs, au titre du dispositif Pinel (nouvelle version).

Le dispositif Pinel est prorogé jusqu’en 2024, avec un avantage réduit à partir de 2023. Sont désormais seuls éligibles des logements achetés/construits dans un bâtiment d’habitation collectif, ce qui n’est pas le cas de villas individuelles construites en copropriété, de manière jumelée ou en bande, selon l’administration fiscale.

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