AGENTS IMMOBILIERS - DIVERS - 11.01.2021

Négociateurs : attention au salariat « déguisé » !

Dans le cadre de ses activités en transaction, ou pour les développer, un agent immobilier peut faire appel à des négociateurs immobiliers non salariés. Au vu d’une récente affaire, la rigueur et la prudence sont de mise à ce sujet. Explications... et conseils.

Une mésaventure à méditer...

Pour un mandataire « indépendant »... Pour ses activités, un agent immobilier (avec la carte T) peut faire appel à des négociateurs. Ces négociateurs peuvent être salariés (statut VRP ou non), ou bien non salariés. Un négociateur non salarié, appelé aussi mandataire indépendant (MI), peut/doit exercer son activité sous le statut d’agent commercial (AC) et être immatriculé au registre des agents commerciaux - RSAC (C. com. art. R 134-6) .

Gare à l’Urssaf... Dans une affaire, l’Urssaf a pratiqué un redressement, à l’égard d’une agence immobilière, au titre des cotisations sociales à la charge des employeurs, pour travail dissimulé par dissimulation d’emploi salarié (C. trav. art. L 8221-5) de trois personnes, des négociateurs non salariés.

À défaut de vraie indépendance... La Cour de cassation a récemment validé le redressement (plus de 100 000 €), pour les motifs suivants. Les négociateurs ne disposaient pas de clientèle propre et distincte de celle de l’agence. Ils travaillaient dans les locaux de l’agence, en bénéficiant du matériel, des marchandises et de l’aménagement mis à disposition. Les négociateurs étaient tenus à des présences régulières et constantes. Ils exerçaient leur activité à titre exclusif pour l’agence, et faisaient l’objet « de direction et de contrôle hiérarchique » de la part de l’agence. En outre, les négociateurs ne fixaient pas leurs « propres tarifications et commissions et n’assumaient pas le moindre risque économique » . Pour la Cour de cassation, au vu de ces éléments les « intéressés effectuaient des prestations » en faveur de l’agence « dans des conditions caractérisant l’existence d’un lien de subordination juridique à l’égard de celle-ci »(Cass. 2civ. 26.11.2020 n° 19-24303) .

... du coté des agents immobiliers !

En droit. Une personne immatriculée au RSAC est présumée ne pas être liée avec un donneur d’ordre par un contrat de travail, pour ses prestations (C. trav. art. L 8221-6, I, 1°) . Mais cette présomption légale de non-salariat peut être « détruite » si elle fournit des prestations dans des conditions la plaçant « dans un lien de subordination juridique permanente »(C. trav. art. L 8221-6, II ; Cass. 2civ. 28.11.2019 n° 18-15333)) . Dans ce cas, la dissimulation d’emploi salarié peut être établie faute d’accomplissement des obligations incombant à un employeur, p.ex. la déclaration préalable à l’embauche (DPAE). L’intéressé peut aussi (tenter de) se prévaloir d’un contrat de travail (ex. :Cass. soc. 14.02.2018 n° 16-15640) , des dispositions applicables au négociateur VRP/non VRP au titre de la convention collective (CCNI), outre de l’avenant spécifique du 15.06.2006 relatif au statut de négociateur immobilier (Cass. soc. 30.09.2020 n° 18-18266) .

En pratique. Si vous faites appel à un MI/AC, veillez à régulariser un contrat en ordre, rédigé avec soin pour éviter tout risque de caractérisation d’un lien de subordination. Celui-ci a p.ex. été écarté là où un négociateur ne recevait aucune directive, et organisait son temps de travail en fonction de ses rendez-vous, sans aucun horaire de travail fixe ni imposé (Cass. com. 20.03.2012 n° 11-14136) . Veillez aussi à ce que le MI/AC dispose d’une habilitation en ordre au titre de la loi Hoguet, en lui confiant uniquement des missions autorisées. Veillez aussi à ce qu’il soit inscrit sur le RSAC et respecte ses obligations en matière d’assurance RCP et de formation continue (C. déont. art. 4 et 5) . Si l’intéressé exerce toutes les missions habituelles relevant de l’activité d’un agent immobilier, il doit être doté d’une carte professionnelle (Cass. 1civ. 30.04.2014 n° 12-27.606 et 17.02.2011 n° 10-13980) .

Si vous faites appel à un mandataire indépendant (négociateur sous statut d’agent commercial), veillez à éviter toute pratique de nature à caractériser un lien de subordination juridique à votre égard, afin de prévenir tout redressement de l’Urssaf.

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