PATRIMOINE DU DIRIGEANT - IMMOBILIER - 11.02.2021

Revenus fonciers : la déduction des intérêts d’emprunt

Vous avez investi ou envisagez d’investir dans la pierre, comme de nombreux épargnants, afin d’utiliser l’effet de levier de l’endettement pour vous constituer un patrimoine privé. Mais comment déduire les intérêts payés sur les prêts souscrits ?

La détermination des revenus fonciers

Principe. Si vous possédez un bien immobilier que vous louez non meublé, vous devez déclarer les loyers que vous avez reçus. Le revenu foncier net soumis à l’impôt sur le revenu sera égal à la différence entre le montant total des recettes perçues et les frais et charges effectivement acquittées en vue de l’acquisition de ces recettes.

Quelles charges ? Parmi les charges déductibles des loyers perçus figurent les dépenses d’entretien et de réparation, les primes d’assurances, les frais de gestion, les provisions pour charges de copropriété, certaines impositions locales et les intérêts acquittés au titre des prêts souscrits en vue de l’acquisition de ces revenus.

Une particularité. Si le montant total de vos revenus locatifs est inférieur à 15 000 €, vous serez soumis au régime « micro-foncier ». Dans le cadre de ce régime, vous portez sur votre déclaration de revenus le montant brut de vos revenus fonciers et l’administration appliquera un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de l’ensemble de vos frais et charges. Notez qu’il vous est possible de renoncer à ce régime pour le régime réel, afin que l’ensemble de vos frais et charges et notamment les intérêts des prêts souscrits soient pris en compte pour leur montant réel.

Les intérêts des emprunts contractés

Le principe général. Le propriétaire peut déduire du revenu foncier le montant des intérêts des emprunts contractés soit pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens loués, soit pour la conservation de ces biens (par exemple, pour payer des droits de succession).

Quel montant déduire ? La déduction est limitée aux sommes effectivement payées au cours de l’année d’imposition. Il n’existe aucune limite de montant ou de durée. Autrement dit, un emprunt sur 20 ans permettra de déduire des intérêts chaque année jusqu’à son remboursement intégral.

Plus précisément. La déduction peut porter non seulement sur les intérêts proprement dits, mais également sur les frais d’emprunt. Ainsi, sont également déductibles les frais de constitution de dossier et frais d’inscription hypothécaire, les commissions d’engagement, agios et taxes, les primes du contrat d’assurance-vie souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt.

À noter. En cas de renégociation d’un emprunt initialement contracté à un taux d’intérêt plus élevé, il faut évidemment prendre en compte les intérêts réellement payés, correspondant au nouvel échéancier. Dans ce cas, les indemnités de résiliation anticipée et de renégociation du prêt ainsi que les frais d’ouverture du dossier du nouvel emprunt sont déductibles. L’administration admet ces déductions à la seule condition que l’opération permette de réduire la charge d’intérêts restant dus (BOI-RFPI-BASE-20-80 n° 220) .

S’agissant des intérêts versés avant l’achèvement. Si vous faites construire un logement neuf, il est fréquent que des intérêts soient versés avant l’achèvement de la construction. Dans ce cas, dès lors que le logement est destiné à la location, les intérêts versés sont considérés comme une charge déductible de vos autres propriétés. À défaut, ils constituent un déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Et s’agissant des SCI... Le juge a récemment confirmé que sont déductibles les intérêts des emprunts souscrits par un associé pour acquérir les parts d’une SCI dont les résultats sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (CE 09.06.2020 n° 426342) .

Les intérêts des emprunts contractés pour acquérir, construire, réparer ou améliorer un logement destiné à la location sont déductibles des loyers perçus, sans limitation de montant ni de durée.

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