Besoin de trésorerie : pensez au lease-back immobilier !

Principe : si vous vendez l’immeuble

Une plus-value imposable. La plus-value issue de la cession du local professionnel est calculée d’après la différence entre le prix de vente et la valeur résiduelle comptable (le prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués).

Une taxation à l’impôt sur les sociétés (IS). La plus-value est comprise dans le résultat ordinaire de l’exercice, qui est taxé à l’IS au taux de 26,5 % (en 2021) ou, dans les PME, au taux réduit d’imposition de 15 % pour la fraction du bénéfice qui n’excède pas 38 120 €.

Pour les sociétés soumises à l’IR. Si votre entreprise est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), la cession des locaux est soumise au régime des plus-values professionnelles. Lorsque la durée de détention est inférieure à deux ans, la plus-value est qualifiée de plus-value à court terme et est imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu (avec étalement possible sur trois ans). Au-delà des deux ans, elle est qualifiée à court terme à concurrence des amortissements déduits et à long terme au-delà. L’éventuelle plus-value à long terme est alors imposée forfaitairement à l’impôt sur le revenu à 12,80 %, mais elle supporte par ailleurs les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Bon à savoir. Pour les entreprises soumises à l’IR, des dispositifs permettent d’échapper, intégralement ou partiellement, à la taxation d’une plus-value.

Le lease-back immobilier

Qu’est-ce que c’est ? L’opération consiste à céder votre actif immobilier d’exploitation à l’usage de votre société à un crédit-bailleur immobilier qui vous le reloue ensuite. Concrètement, il s’agit d’un acte de vente accompagné d’un contrat de crédit-bail d’une durée de 8 à 15 ans assorti d’une option d’achat. À la fin du contrat, vous récupérez votre bien, généralement pour une valeur modique.

Pour quel avantage ? Environ 70 % du prix estimé du bien vous est versé. Vous dégagez ainsi de la trésorerie pour conquérir un nouveau marché, réaliser une acquisition, voire renforcer votre fonds de roulement ou vous désendetter.

Une fiscalité temporairement avantageuse. Le dispositif d’étalement de l’imposition de la plus-value de cession d’un immeuble constatée lors d’une opération de lease-back est rétabli temporairement par la loi de finances pour 2021 (CGI art. 39novodecies) . En effet, cette mesure s’était déjà appliquée aux cessions réalisées du 23.04.2009 jusqu’au 31.12.2012. Sont concernées les entreprises soumises à l’IS ou à l’IR.

Un étalement de la plus-value jusqu’à 15 ans. Concrètement, dans le cas où une entreprise cède à une société de crédit-bail un immeuble dont elle retrouve immédiatement la jouissance en vertu d’un contrat de crédit-bail, le montant de la plus-value de cession peut être réparti en parts égales sur les exercices clos pendant la durée du contrat de crédit-bail sans excéder 15 ans.

Bon à savoir. La mesure est applicable aux immeubles dont la cession à une société de crédit-bail est réalisée à compter du 01.01.2021 jusqu’au 30.06.2023 et est précédée d’un accord de financement accepté par le crédit-preneur à compter du 28.09.2020 et au plus tard le 31.12.2022.

Attention !  Les opérations pour lesquelles l’accord de financement et la cession ont été conclus en 2020 sont exclues du dispositif.

Un avantage doublé. Ce dispositif optionnel permet ainsi aux entreprises d’améliorer leur trésorerie lors de la cession de l’immeuble tout en évitant l’imposition immédiate de la plus-value réalisée à cette occasion.