GESTION LOCATIVE - DIVERS - 23.03.2021

Dégradations du locataire : focus sur le droit à réparation

Lorsqu’un bailleur ou son mandataire (ADB...) découvre que des dégradations ont été causées par un locataire dans ses locaux, le bailleur peut réclamer une indemnisation financière, à ce sujet. À quelles conditions ? La Cour de cassation s’est prononcée...

Pour les dégradations du locataire...

Pour toute location. En vertu de l’article 1732 du Code civil, texte de droit commun en matière de location, un locataire « répond des dégradations (...) qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » .

Pour un bail d’habitation. Pour un logement loué nu/meublé en résidence principale, le locataire est tenu de répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du bail « dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement »(loi du 06.07.1989 art. 7, c.) . En cas de contentieux, il revient au locataire de prouver que les dégradations ne sont pas survenues par sa faute. La clause d’un bail, prévoyant la responsabilité collective de locataires en cas de dégradation d’une partie commune ou d’un équipement commun (monopropriété), ou stipulant que le locataire est automatiquement responsable de dégradations constatées dans le logement, est illicite (loi de 1989 art. 4, e. et q.) .

Une décision à apprécier côté bailleur...

Indemnisation = conditions ? À la sortie d’un locataire (bail commercial), un bailleur réclame une indemnisation pour des dégradations. Des juges décident de limiter l’indemnisation, en écartant certaines dégradations. Ils relèvent que le bailleur a immédiatement reloué les locaux, sans procéder à des réparations. Selon eux, l’indemnisation suppose qu’un «  bailleur, soit a réparé les désordres constatés dans l’état des lieux de sortie ou les a pris à sa charge soit a reloué à des conditions plus défavorables »(CA Paris 26.06.2019 n° 17/14577) .

Pas si vite ! La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel pour violation de l’article 1732 du Code civil, au vu du principe suivant : « l’indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses, ni à la justification d’une perte de valeur locative »(Cass. 3e civ. 07.01.2021 n° 19-23.269) .

À sa juste mesure...

En droit. Pour réclamer une indemnisation à un ex- locataire au titre de ses dégradations, un bailleur n’a donc pas à justifier de travaux de réparation ou de remise en état (cf. Cass. 3e civ. 15.11.2018 n° 17-22.130 . Il n’a pas non plus à justifier d’une franchise de loyer ou d’une diminution du loyer consentie à un nouveau locataire. Pour justifier des retenues sur le dépôt de garantie versé en bail d’habitation, la loi n’impose pas des factures de travaux de réparation ou des devis (loi de 1989 art. 22) . Notons qu’un régime similaire s’applique pour l’indemnisation au titre de l’inexécution, par un locataire, de réparations locatives à sa charge (C. civ. art. 1731) . Elle n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations (Cass. 3e civ. 11.03.2014 n° 12-28.396) et peut être réclamée même si le bien est vendu en l’état à un tiers (Cass. 3e civ. 30.01.2002 n° 00-15.784) . Une discussion est permise pour un bien voué à être détruit (Cass. 3e civ. 03.12.2003 n° 02-17.933) .

En pratique. En cas de contentieux, il est prudent de pouvoir justifier d’un état des lieux d’entrée (EDLE) et de sortie (EDLS) dressé en ordre, tant pour un logement qu’en immobilier d’entreprise (bail commercial ou professionnel). Un bailleur (ou ADB) a intérêt de pouvoir produire des devis.

Un bailleur peut, en droit, réclamer une indemnisation, au titre de dégradations imputables au locataire, sans avoir à justifier de l’exécution de réparations ou d’une perte de valeur locative. En pratique, pensez aux états des lieux et à produire des devis.

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