BAIL COMMERCIAL - 23.03.2021

Indemnité d’éviction : constitutionnelle ?

Le Conseil constitutionnel vient de se prononcer sur le régime juridique applicable pour l’indemnité d’éviction, en matière de bail commercial. Et cela donne quoi ?

Pour l’indemnité d’éviction en bail commercial... En principe, un bailleur peut toujours refuser le renouvellement d’un bail commercial arrivant à son terme, en payant au locataire une indemnité d’éviction (IE) égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (C. com. art. L 145-14) . Là où l’IE est due, à défaut d’accord amiable et en cas de contentieux initié en temps utile par le locataire, il revient au juge de se prononcer, en pratique après expertise judiciaire. Le tribunal judiciaire, du lieu de situation des locaux, a compétence exclusive pour se prononcer sur l’IE (C. org. jud. art. R 211-3-26 11° ; C. com art. R 145-23) .

Pour le montant pouvant être alloué au locataire... . Un texte précise que l’IE doit comprendre « la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession »(C. com. art. L 145-14, al. 2) . Par le biais de la procédure de question prioritaire de constitutionnalité (QPC), un bailleur a contesté la conformité de ce texte, en soulignant qu’il ne prévoit aucun plafond pour le montant de l’IE pouvant être allouée. Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 17e année, n° 1, p. 8, 05.03.2021) , la Cour de cassation a saisi le Conseil constitutionnel à ce sujet (Cass. 3e civ. 10.12.2020 n° 20-40.059) . Devant le juge constitutionnel, il a notamment été soutenu que le texte peut contraindre un bailleur à payer au locataire une IE qui pourrait atteindre un montant disproportionné. En prenant en compte les « usages de la profession », le texte introduirait en outre une différence de traitement injustifiée entre les bailleurs, selon la nature de l’activité qui est exercée dans leurs immeubles.

C’est le statu quo... Le Conseil constitutionnel vient de juger que le texte contesté, qui poursuit un objectif d’intérêt général, est conforme à la Constitution. Le juge constitutionnel a relevé que l’indemnité due au locataire évincé est égale au préjudice que lui cause le non-renouvellement de son bail, et ne comprend donc que la part de la valeur marchande du fonds de commerce perdue. L’IE n’est en outre due que lorsque le locataire a effectivement exploité son fonds de commerce au cours des trois années ayant précédé sa date d’expiration. Le juge a par ailleurs souligné qu’un bailleur « conserve la possibilité de vendre son bien ou d’en percevoir un loyer »(décision n° 2020-887 QPC du 05.03.2021) .

Le juge constitutionnel a conforté le texte sur les modalités de calcul de l’indemnité en ce qu’elle comprend, sans plafonnement légal, la valeur du fonds de commerce.

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