FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - TVA - 23.03.2021

Le point pour la TVA sur la marge

Nous sommes régulièrement interrogés par des opérateurs sur l’évolution de la réglementation et de la jurisprudence concernant le régime de TVA sur la marge, pour des opérations d’aménagement. Un point s’impose à ce sujet, au vu d’éléments récents !

TVA sur la marge : état du droit

Côté opérateur... En cas d’achat puis de revente d’un immeuble par un opérateur assujetti à la TVA, celle-ci est en principe calculée sur le prix total de revente. Toutefois, suivant un dispositif dérogatoire, la vente d’un terrain à bâtir (TAB) est soumise à la TVA dite sur (la) marge, lorsqu’un terrain/immeuble n’a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition (CGI art. 268) . Les conditions d’application du régime de la TVA sur marge par des professionnels du secteur (lotisseurs, aménageurs, marchands de bien, etc.) ont fait l’objet de discussions, en cas d’opérations d’aménagement.

Une jurisprudence défavorable... Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 16e année, n° 5, p. 7, 30.10.2020) , le Conseil d’État a rendu en mars 2020 une décision défavorable aux opérateurs, en jugeant que les règles de calcul dérogatoires de la TVA sur marge « s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur »(CE 27.03.2020 n° 428234 arrêt Promialp) . Depuis lors, avec un principe repris comme une ritournelle, le Conseil d’État a appliqué sa doctrine rigoureuse en annulant d e nombreuses décisions, qui avaient jugé sans incidence la circonstance que les caractéristiques physiques et la qualification d’un bien aient été modifiées entre son achat et sa vente (CE 01.07.2020 n° 431641 et 435463 ; 16.07.2020 n° 435464 ; 06.11.2020 trois arrêts ; 30.11.2020 n° 440137) .

Relayée par le fisc... Dans le cadre d’une mise à jour de sa doctrine, la DGFiP a repris la jurisprudence Promialp , en précisant que le régime de la TVA sur marge n’avait vocation à s’appliquer « que pour les seules livraisons d’immeubles acquis et revendus en gardant la même qualification »(BOI-TVA-IMM-10-20-10 n° 20) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 17, n° 1.

TVA sur la marge : des perspectives ?

En attendant un arrêt de la CJUE.. . Dans une affaire, le Conseil d’État a estimé qu’il n’y avait pas lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) soulevée par un marchand de biens, concernant la législation applicable (CE 16.07.2020 n° 435464) . Mais le Conseil d’État a décidé d’interroger la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) sur l’interprétation à donner d’un texte d’une directive européenne de 2006 en matière de TVA (CE 25.06.2020, n° 416727) . Les questions posées à la CJUE intéressent le régime de TVA sur marge.

Pas de réforme à espérer.. . Malgré l’intervention de l’Association des maires de France à ce sujet (notice), les pouvoirs publics ne prévoient pas de réforme, en l’état, de la législation. Ils ont récemment indiqué que « comme l’interprétation » que la CJUE « formulera s’imposera », il « n’est pas envisagé de faire évoluer le dispositif de taxation sur la marge des opérations immobilières dans l’intervalle » . En tout état de cause, « étendre le régime de taxation sur marge à des opérations immobilières qui n’y sont pas éligibles entraînerait une érosion substantielle de l’assiette de la TVA et, par voie de conséquence, une perte de recettes pour l’État »(rép. min. : JOAN 02.03.2021 p. 1870 n° 35380 ; et rép. min. : JOAN 29.09.2020 p. 6686 n° 30676) .

Retrouvez notre notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 17, n° 3.

La jurisprudence rigoureuse du Conseil d’État, qui est défavorable aux opérateurs, a été confirmée. Les pouvoirs publics n’entendent pas en l’état faire évoluer la législation fiscale en déclarant rester dans l’attente d’une décision du juge européen (CJUE), saisi de questions intéressant le régime de la TVA sur marge (directive sur la TVA).

Contact

Éditions Francis Lefebvre | 42 Rue de Villiers, CS50002 | 92532 Levallois Perret Cedex

Tél. : 03 28 04 34 10 | Fax : 03 28 04 34 11

service.clients.pme@efl.fr | pme.efl.fr

SAS au capital de 241 608 € • Siren : 414 740 852
RCS Nanterre • N°TVA : FR 764 147 408 52 • APE : 5814 Z