RÉGLEMENTATION PROFESSIONNELLE - 09.03.2021

Mandat de gestion : le régime pour l’action en responsabilité

Une affaire à méditer

Pour la petite histoire. Un couple confie à un administrateur de biens (ADB), en juin 2006, un mandat de gestion pour la location d’un immeuble. Dès juillet 2006, le mandataire donne l’immeuble en location commerciale, le locataire s’engageant à réaliser des travaux de rénovation avant le 30.06.2009 et, à défaut, à verser aux mandants une somme de 30 000 €, exigible le 01.07.2009. Mais les travaux ne sont pas ensuite réalisés et aucune somme n’est versée dans le délai prévu par le locataire. Pire, celui-ci est ensuite placé en liquidation judiciaire (en mars 2015).

Le litige. En mai 2016, les clients de l’ADB décident d’assigner l’ADB en responsabilité et indemnisation. L’ADB oppose alors, à ses (anciens) clients, la prescription de leur action...

La décision. La Cour de cassation a récemment approuvé le rejet de la demande à l’encontre de l’ADB, par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, pour les motifs suivants. Les juges soulignent que l’ADB a certes commis une faute en ne faisant pas constater l’inexécution des travaux à leur échéance par le locataire, et en n’en rendant pas compte officiellement à ses clients. Les juges relèvent néanmoins que le clients de l’ADB avaient personnellement négocié les termes du contrat de location avec le locataire, et connaissaient la date fixée pour la réalisation des travaux. Les juges ajoutent, qu’à plusieurs reprises, le père d’un des mandants (marchand de biens de profession) était intervenu pour leur compte auprès du mandataire à propos de la réalisation des travaux. Il est ainsi relevé que les mandants étaient informés dès le 01.07.2009, à l’expiration du délai fixé au contrat, des faits leur permettant d’agir, de sorte que la prescription avait commencé à courir à cette date. Leur action, engagée le 04.05.2016, était donc prescrite, en application de l’article 2224 du Code civil (Cass. 1e civ. 06.01.2021 n° 19-22.675) .

Des enseignements à tirer

Où la RCP peut être engagée... La responsabilité civile professionnelle (RCP) d’un ADB (titulaire de la carte professionnelle mention « Gestion immobilière ») peut être recherchée par son client s’il a commis une faute (prouvée) dans l’exercice de sa mission. Un ADB doit veiller à être assuré en ordre (décret 72-678 du 20.07.1972 art. 49) par suite d’erreurs, omissions ou négligences commises par lui-même ou ses collaborateurs, ou par suite de perte ou destruction de pièces/documents confiés (arrêté du 01.09.1972 annexe I art. 1) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 17, n° 2.

Une prescription est applicable... L’action en responsabilité engagée contre un ADB se prescrit par cinq ans à compter du jour où le client de l’ADB « a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer »(C. civ. art. 2224) . Le point de départ du délai s’apprécie au cas par cas. Dans son arrêt du 06.01.2021, la Cour de cassation a pris soin de préciser que le point de départ de la prescription n’était pas nécessairement la date de la date de reddition des comptes, tant au titre de la réglementation Hoguet (décret 72-678 du 20.07.1972 art. 66) qu’au titre du droit commun des mandats (C. civ. art. 1993) .

Conseil. Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 16e année, n° 14, p. 5, 16.10.2020) , ce régime de prescription s’applique également pour une action en responsabilité civile professionnelle engagée contre un agent immobilier (carte T) mandaté pour une vente. Ceci vaut pour une mise en location.

Retrouvez notre notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 17, n° 2.