RÉGLEMENTATION PROFESSIONNELLE - DIVERS - 23.04.2021

Abus de confiance : focus sur les activités immobilières

Un délit spécifique prévu par le Code pénal réprime sévèrement l’abus de confiance, notamment lorsqu’il est commis par certains professionnels. Qu’en est-il dans le secteur de l’immobilier ? Pouvez-vous aussi déposer plainte ? Un récent arrêt mérite l’attention...

Pour le délit d’abus de confiance...

Un délit pénal. Le Code pénal réprime l’abus de confiance, infraction qui se caractérise par « le fait par une personne de détourner, au préjudice d’autrui, des fonds, des valeurs ou un bien quelconque qui lui ont été remis et qu’elle a acceptés à charge de les rendre, de les représenter ou d’en faire un usage déterminé »(C. pén. art. 314-1) . L’abus de confiance ne peut porter que sur des fonds remis à titre précaire (Cass. crim. 13.06.2018, 17-82986) .

En matière immobilière ? Certains textes font référence au délit d’abus de confiance, en cas de détournement de fonds dans le cadre d’un programme en Vefa/Vir ou d’un contrat de promotion immobilière (CCH art. L 263-2 et L 241-2 ). Par ailleurs, il a parfois été jugé que le délit était susceptible d’être retenu en cas de détournement de fonds visant à financer des travaux (Cass. crim. 15.05.2019 n° 17-83508 ; 13.06.2018 n° 17-82986, 20.06.2017, n° 14-85.879) , des loyers (Cass. crim. 12.12.2007, n° 07-83901) , ou une opération immobilière défiscalisée (Cass. crim. 14.06.2017 n° 14-88076 ; 22.02.2017 n° 15-85.799) .

Sanctions ? Depuis une loi n° 2020-1672 du 24.12.2020 (JO du 26.12.2020) , le délit d’abus de confiance est punissable de cinq ans d’emprisonnement (trois ans auparavant) et 375 000 € d’amende. Les peines sont aggravées (sept ans d’emprisonnement et 750 000 € d’amende) en cas d’abus de confiance réalisé par une «  personne qui, de manière habituelle, se livre ou prête son concours, même à titre accessoire, à des opérations portant sur les biens des tiers pour le compte desquels elle recouvre des fonds ou des valeurs »(C. pén. art. 314-2) . Un agent immobilier peut être concerné (CA Aix-en-Provence 25.03.2021 n° 2021/119) , sans préjudice des sanctions prévues au titre de la loi Hoguet. Les peines sont portées à dix ans d’emprisonnement et à 1 500 000 € d’amende en cas d’abus de confiance par un officier ministériel dans l’exercice de ses fonctions (C. pén. art. 314-3) .

... une décision à méditer !

Le litige. Dans une affaire, une société (X), titulaire de la carte professionnelle au titre de la loi Hoguet (carte T) avait régularisé en mai 2006, avec une société (Y), un contrat dit d’organisation de réseau commercial. Ce contrat permettait à la société Y d’exercer une activité en vente, au nom et pour le compte de la société X, en lui versant l’intégralité des sommes perçues (avec rétrocession de 80 % des honoraires sur les ventes conclues). En 2011, la société X a déposé plainte avec constitution de partie civile pour abus de confiance, car la société Y n’avait pas transmis les commissions versées...

La décision. La Cour de cassation a approuvé la condamnation pénale des gérants de la société Y du chef d’abus de confiance, pour les motifs suivants. Des compromis de vente étaient régularisés au nom de la société X. Les factures pour les commissions étaient établies par la société Y, mais avec l’en-tête de l’enseigne de la société X. La société Y devait donc remettre à la société X l’intégralité des commissions, perçues et détenues à titre précaire sur ses transactions pour le compte de cette dernière, et dont elle était en droit d’obtenir ensuite la rétrocession prévue (Cass. crim. 10.03.2021 n° 19-87328) .

Conseil. La décision pourrait être exploitée par d’habiles plaideurs, au cas par cas, au soutien d’une constitution de partie civile, en cas de litige avec détournement de fonds dans le cadre d’un partenariat dit intercabinets ou interagences, ou bien par un négociateur salarié ou un mandataire indépendant. Nous conseillons de consulter un avocat spécialisé (pénaliste) pour déterminer, au regard de la jurisprudence, si des faits relèvent du délit d’abus de confiance ou bien s’ils peuvent/doivent recevoir une autre qualification (Cass. crim. 05.04.2018, n° 17-81085 et 13.06.2018, 17-82986) .

Le délit d’abus de confiance a été retenu à l’égard une personne qui, dans le cadre d’un partenariat en vente (en l’espèce un contrat d’organisation de réseau commercial), ne reversait pas les honoraires versés par des clients, avant la rétrocession prévue.


Pour aller plus loin


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