BAIL COMMERCIAL - RÉSILIATION - 06.04.2021

Baux commerciaux : vive la clause résolutoire !

Dans une affaire, un locataire n’a pas hésité à remettre en cause la possibilité pour un bailleur de faire jouer la clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial, au titre de la convention européenne des droits de l’homme. La Cour de cassation a tranché...

Pour la clause résolutoire d’un bail...

Une clause licite. Dans un bail commercial, il est possible (et recommandé) d’y insérer une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail, en particulier en cas d’impayé de loyers et/ou charges (C. com. art. L 145-41) . La clause doit être rédigée avec soin, pour être précise et sans ambiguïté.

Une clause utile. Tel en cas d’impayé, après un commandement d’huissier, laissant au locataire un mois pour régulariser. Un bailleur peut faire constater, en justice et par une simple procédure en référé, la résiliation du bail par le jeu de la clause.

Une décision majeure à apprécier...

Pour faire jouer la clause... Dans une affaire, un locataire a contesté la mise en œuvre d’une clause résolutoire par un bailleur, en arguant d’une violation de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales (CEDH). Précisément, il a soutenu que l’atteinte portée au droit à la propriété commerciale d’un locataire, protégé par l’article 1er du protocole additionnel n° 1 à la CEDH, par la résiliation d’un bail commercial sans indemnité, doit être proportionnée .

Pas de souci avec la CEDH... Par arrêt de principe, la Cour de cassation vient d’écarter pareille argumentation, pour les motifs suivants. La « propriété commerciale du preneur d’un bail commercial », protégée par l’article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH, « s’entend du droit au renouvellement du bail commercial » consacré par des articles du Code de commerce. L’article 1er du protocole « ne s’applique pas lorsqu’est en cause, non pas le droit au renouvellement du bail commercial, mais (...) l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire convenue entre les parties »(Cass. 3e civ. 11.03. 2021 n° 20-13639) .

Du côté des bailleurs/ADB

Pour la mise en œuvre de la clause... Au vu de l’arrêt du 11.03.2021, un bailleur peut faire jouer (au besoin) la clause résolutoire d’un bail, quel que soit le degré de gravité de la faute ou du manquement (reproché et avéré) du locataire. En l’espèce, le bailleur a pu ainsi à bon droit faire jouer la clause en raison du défaut de paiement, par son locataire, du coût de commandements de payer, alors même que les sommes dues à ce titre avaient été réglées au jour où le juge avait statué. Motif ? Le locataire « n’avait pas payé les frais de poursuite dans le délai visé par les commandements de payer » .

Ce à quoi il faut veiller. Comme n’a pas manqué de le souligner la Cour de cassation dans son arrêt, des clauses résolutoires, pour qu’elles puissent jouer, doivent avoir été mises œuvre de bonne foi par les bailleurs, au moment de la délivrance des commandements requis. Un locataire peut contester la mise en œuvre d’une clause résolutoire, en présence d’un bailleur de mauvaise foi, si celle-ci est prouvée (Cass. 3e civ. 10.09.2020 n° 19-17141 et 19-16769) . Notons qu’il en va de même pour la clause résolutoire d’un contrat de crédit-bail immobilier. La mauvaise foi peut être retenue si la défaillance du crédit preneur a pour origine un usage abusif des prérogatives revenant au bailleur (Cass. 3e civ. 17.12.2020 n° 19-23114) .

Ce à quoi il faut penser. Dans le cadre d’une procédure en référé, comme l’a jugé avec fermeté la Cour de cassation dans son arrêt du 11.03.2021, c’est une provision qui doit être réclamée au juge (et qui peut être ordonnée), et non une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif du locataire.

Sous réserve d’être de bonne foi, un bailleur peut mettre en œuvre une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial, quel que soit le degré de gravité de la faute ou du manquement reproché (et avéré) du locataire, y compris devant le juge des référés.

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