FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - PLUS ET MOINS-VALUES - 22.04.2021

Pour le calcul de l’abattement pour durée de détention...

Si vous vendez, à titre personnel, un bien immobilier pour lequel vous ne pouvez pas bénéficier d’une exonération d’impôt, votre plus-value immobilière sera diminuée d’un abattement qui est fonction de la durée de détention du bien vendu. Précisions du juge.

Les faits

Une société civile immobilière (SCI) a cédé des terrains à bâtir. Pour le calcul de la plus-value immobilière, la SCI a tenu compte d’un abattement pour durée de détention appliqué à compter de la date à laquelle ont été signées les promesses synallagmatiques de vente qui fixe, selon elle, la date à laquelle elle est devenue propriétaire des parcelles vendues.

L’administration fiscale, à la suite d’une vérification de comptabilité, a remis en cause le calcul de la plus-value, considérant que la SCI n’a été propriétaire des parcelles qu’à compter de la signature des actes authentiques, intervenue quelques années plus tard, ces dernières décrivant les parcelles en litige comme appartenant aux vendeurs et stipulant que l’acquéreur serait propriétaire du bien à compter de leur signature.

La position du juge

Le juge rappelle que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on a convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. Le juge rappelle en outre que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Le juge estime alors que, dans l’hypothèse où une promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive révèle le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété, qui détermine la date de réalisation de la plus-value imposable, est réputé avoir lieu à compter de la signature de la promesse, ou le cas échéant de la date à laquelle les conditions suspensives qu’elle fixe sont levées, et que les stipulations d’un acte authentique ultérieur sont alors insusceptibles de remettre en cause la date du transfert de propriété. Le juge donne donc raison ici à la SCI (CE 29.12.2020 n° 428306) .

Ce qu’il faut savoir

Une plus-value imposable… Sauf exonérations spécifiquement prévues par la loi, la plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’un bien immobilier est normalement soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

… sur une base… La plus-value correspondra à la différence entre le prix de vente (diminué des frais supportés à l’occasion de la vente) et le prix d’achat (augmenté des frais d’acquisition et des dépenses de travaux réalisés par des entreprises).

… diminuée d’un abattement... Le montant de la plus-value soumise à l’impôt est diminué d’un abattement pour durée de détention. Dès lors que vous détenez votre immeuble depuis au moins cinq ans, le montant de la plus-value est diminué d’un abattement égal à 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e  et 4 % pour la 22e  année révolue de détention. L’exonération d’impôt sur le revenu est ainsi acquise après 22 ans de détention. Pour le calcul des prélèvements sociaux, l’abattement sera égal à 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e , 1,60 % pour la 22e  année de détention et 9 % pour chaque année au-delà de la 22e . L’exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise après 30 ans de détention

... pour durée de détention. Le délai de détention court depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de cession, en faisant abstraction des fractions d’année. Et comme le précise le juge, la date d’acquisition peut être celle de la signature de la promesse de vente intervenue avant la vente définitive.

Le juge précise que dans l’hypothèse où une promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive révèle le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété est réputé avoir lieu à compter de la signature de cette promesse pour le calcul de l’abattement pour durée de détention.

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