GESTION LOCATIVE - DÉPÔT DE GARANTIE - 23.04.2021

Un souci avec le dépôt de garantie ?

Nous sommes souvent interrogés par des abonnés sur les règles applicables pour le dépôt de garantie (DG) pouvant être demandé à l’entrée d’un locataire, et les modalités de restitution de la somme due à sa sortie. Éléments de réponse, au vu d’arrêts récents...

Dépôt de garantie : à l’entrée

Bail d’habitation (loi 1989). Un bail d’habitation peut prévoir un dépôt de garantie (DG) qui ne peut être supérieur à un mois de loyer HC (deux mois en meublé). Il doit être versé à la signature du bail et ne peut être révisé. Un DG ne peut être prévu si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois (mais peut être réclamé si le locataire demande ensuite un paiement mensuel). Aucun DG ne peut être exigé pour un bail « mobilité » (loi du 06.07.1989, 22, 25-3, 25-6 et 25-17) .

Autre location. La liberté est sur le principe de mise pour négocier le DG, mais il faut tenir compte d’un texte qui permet à un locataire de demander des intérêts sur le DG versé, pour un bail commercial. Pour éviter de supporter des intérêts, un bailleur doit prévoir de limiter le montant du DG (en le fixant par exemple à trois mois de loyer HC s’il est convenu d’un loyer trimestriel, payable d’avance).

Conseil. Au regard de la réglementation Hoguet, un agent immobilier et/ou ADB sera bien avisé de prévoir d’emblée, dans un mandat de location ou gestion, les conditions de perception et conservation du DG. Pour un bail d’habitation, veillez à porter le montant du DG dans toute annonce.

Dépôt de garantie : à la sortie

Bail d’habitation. Le (solde du) DG doit être restitué sous deux mois à compter de la restitution des clés, sous réserve que le locataire ait fourni sa nouvelle adresse. Le (solde du) DG doit être restitué sous un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Veillez à respecter le délai prévu, pour ne pas encourir la pénalité légale prévue (10 % du loyer mensuel HC, pour chaque période mensuelle commencée en retard) (loi de 1989 art. 22) .

Autre location. Il n’existe pas de texte imposant à un bailleur (ou ADB) d’avoir à respecter tel ou tel délai pour restituer au locataire le (solde du) DG. Il est sage, en pratique, de faire le nécessaire dans un délai raisonnable, après sa sortie. Il est de bonne pratique de fixer des modalités de restitution, dans un bail commercial ou professionnel.

Et en cas de vente des locaux loués ?

Bail d’habitation. En cas de vente du logement loué, la restitution du (solde du) DG au locataire incombe au nouveau bailleur (loi de 1989 art. 22) .

Autre location. Dans la droite ligne de sa jurisprudence, la Cour de cassation a récemment jugé que, « en dehors du champ d’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de vente de locaux donnés à bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant cause à titre particulier »(Cass. 3e civ. 04.03.2021 deux arrêts : n° 19-25148 et 19-24.099) . Ainsi, seul le vendeur (s’il est le bailleur initial) est en principe tenu de restituer le DG (l’acquéreur ne sera donc pas tenu de rembourser lui-même le DG au locataire).

En pratique. Il est utile d’organiser le sort du DG dans un acte de vente (modèle de clause en notice), dans les rapports vendeur/acquéreur, mais ceci ne peut avoir d’incidence pour le locataire d’un logement (bail d’habitation). Hors bail d’habitation, on peut prévoir un transfert du DG à l’acquéreur, avec une mention expresse dans l’acte de vente. Pour que ce transfert soit opposable au locataire, celui-ci doit être partie à l’acte (pour qu’il en soit ainsi, il doit être appelé et intervenir à l’acte de vente). Tenez compte de règles particulières en cas de cession d’un bail commercial (notice).

Tenez compte des règles spécifiques à respecter pour un bail d’habitation (montant maximal du DG, délai de restitution). En cas de vente de locaux avec un locataire en place, prévoyez une clause appropriée dans l’acte de vente concernant le DG.

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