GESTION IMMOBILIÈRE - SERVITUDES - 23.04.2021

Un souci d’indemnité pour désenclaver ?

Lorsqu’est revendiquée une servitude légale de passage pour désenclaver un terrain, le propriétaire du fonds servant peut réclamer une indemnisation. Il y a du nouveau...

Où une servitude de passage s’impose... Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 16e année, n° 21, p. 7, 05.02.2021) , le propriétaire d’un terrain enclavé peut revendiquer le bénéfice d’une servitude légale de passage sur le terrain d’un voisin (fonds servant), à certaines conditions (C. civ. art. 682) . Une action est à engager devant le tribunal judiciaire compétent, à défaut d’accord amiable. Il vient d’être jugé qu’il est possible, sans se heurter au principe de l’autorité de la chose jugée, de réclamer le désenclavement et la servitude légale de passage après avoir vainement revendiqué l’existence d’une servitude conventionnelle (Cass. 3e civ. 25.03.2021 n° 19-20603) . Rappelons que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’un acte (vente, échange, etc.), le passage ne peut être demandé que sur les terrains concernés par cet acte (C. civ. art. 684) . Cette règle ne s’applique pas en cas d’enclave résultant de la division d’un fonds par suite d’une expropriation pour cause d’utilité publique (Cass. 3e civ. 28.01.2021, n° 19-21089) .

Lorsque l’indemnité de désenclavement est due... La servitude légale de passage pour enclave peut être réclamée « à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner »(C. civ. art. 682) . Le propriétaire du fonds servant peut à ce titre réclamer en justice une indemnité, appelée indemnité légale de désenclavement, au titre de l’emprise et des désagréments (ex. : Cass. 3e civ. 12.11.2020 n° 19-16841) .

Une importante précision... Dans une affaire, des juges ont accordé une servitude de passage au propriétaire d’un fonds, à charge de payer au propriétaire du fonds servant (une SCI) une indemnité de désenclavement. Le solde de celle-ci restant impayé, la SCI a saisi le juge, en soutenant que son voisin ne pouvait entreprendre des travaux sur l’assiette de la servitude de passage sans s’acquitter préalablement de l’indemnité. Toutefois, par arrêt de principe, la Cour de cassation vient de juger « que l’exercice du droit de passage n’est pas subordonné au paiement préalable de l’indemnité de désenclavement » . Ainsi, en l’espèce, la SCI ne pouvait prétendre à la démolition de l’accès consenti aux propriétaires du fonds dominant ni obtenir qu’il leur soit fait interdiction de pénétrer sur sa propriété (Cass. 3e civ. 25.03.2021 n° 20-15155) .

L’exercice du droit de passage, au titre d’une servitude reconnue par le juge, ne peut être subordonné au paiement préalable de l’indemnité de désenclavement.

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