VENTE IMMOBILIÈRE - BIEN À VENDRE - 23.04.2021

Un souci de raccordement au réseau pour l’assainissement ?

Pour la vente d’un logement individuel (maison, villa, ...), il est toujours nécessaire de s’interroger sur la question du raccordement de la propriété au réseau public d’assainissement collectif, s’il existe. Que faut-il prendre en compte ? À quoi faut-il veiller ?

Ce qu’il faut prendre en compte

Contrôle du raccordement. Pour la vente d’un bien concerné, contactez le service assainissement des collectivités locales. Lorsqu’un propriétaire vend un logement, il peut en effet être dans l’obligation de faire contrôler, avec une participation financière, le (bon) raccordement de sa propriété au réseau public d’assainissement collectif (obligation prise par une délibération de la collectivité locale concernée). Le contrôle vise à s’assurer du bon raccordement de la propriété au réseau (réseaux unitaires) et de la conformité des installations privatives (réseaux séparatifs). Le certificat de raccordement fourni, qui garantit l’acquéreur sur l’état du raccordement du bien vis-à-vis du/des réseaux le desservant, sera utilement joint à l’acte de vente. Tenez compte de la durée de validité du certificat de raccordement et, en cas de non-conformité, du délai fixé pour procéder aux travaux de mise en conformité (consulter le règlement du service relatif au réseau d’assainissement).

Travaux de réfection. Les pouvoirs publics ont souligné que le raccordement à un réseau public d’assainissement collectif « suppose un branchement sur ce réseau, reliant la construction au domaine public. Ce branchement comprend la canalisation permettant l’écoulement des eaux usées et le boîtier de branchement pour le contrôle et l’entretien du raccordement. Pour une maison déjà raccordée au réseau, les travaux sous la voie publique jusqu’au regard relèvent de la collectivité compétente pour le service public d’assainissement des eaux usées » (ou le concessionnaire). Pour « ce qui concerne la partie strictement privée du branchement, c’est-à-dire située sur le domaine privé, les travaux relèvent du propriétaire » (rép. min. : JO Sén. 14.01.2021 p. 212 n° 18188) .

Ce à quoi il faut penser

Garantie des vices cachés (GVC). Si un acte de vente affirme à tort qu’un logement est raccordé au réseau d’assainissement public, un acquéreur peut demander la résolution de la vente pour vice caché, et une indemnisation (Cass. 3e civ. 11.02.2021 n° 20-11037) . Notons qu’un arrêt a écarté une action en GVC d’un acquéreur à l’égard d’un vendeur de bonne foi, au titre d’une mention erronée dans l’acte de vente (faisant état d’un raccordement, à tort). En effet, l’acte visait par ailleurs les résultats de diagnostics préalables à la vente et la mention « immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées »(Cass. 3e civ. 17.09.2020, n° 19-18462) .

Obligation de délivrance. Dans une affaire, une maison vendue était raccordée au réseau d’assainissement par le biais d’une fosse septique, dont le trop-plein se déversait sur la parcelle voisine (pour rejoindre le réseau gravitaire), mais ce, sans servitude conventionnelle. Il n’était pas prouvé que l’acquéreur avait eu connaissance de la situation. L’acte de vente stipulait que la maison était raccordée au réseau d’assainissement. Pour les juges, le vendeur (une société) s’était donc engagé à délivrer un bien dont toutes les évacuations étaient directement raccordées. Il avait manqué à son obligation de délivrance et a été condamné au paiement des frais de raccordement au réseau (Cass. 3e civ. 17.09.2020, n° 19-14825) .

Conseil 1. Une clause portant sur l’assainissement est à prévoir dans un acte de vente, en négociant (au besoin) une clause exonératoire pour la GVC.

Conseil 2. Pour la vente d’un terrain à bâtir, il est utile de demander un certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) : il doit renseigner sur les équipements publics existants/prévus pour l’assainissement (C. urb. art. A 410-5 ; cadre 5 du Cerfa 13410*05) .

Si des vendeurs déclarent que des biens sont raccordés aux réseaux publics, procédez à des vérifications auprès des collectivités locales (elles peuvent imposer un contrôle). Dans tout acte de vente, prévoyez une clause appropriée sur l’assainissement.

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